Steuerbestimmungen für Immobilien im Finanzgesetz 2006 sowie dessen Begleitverordnungen
Das Finanzgesetz 2006 sowie die Begleitverordnungen Nr. 203-2005 und Nr. 205-2005 sehen für Immobilien eine ganze Reihe an Steuerneuheiten vor. Im Folgenden werden die Änderungen inhaltlich kurz dargestellt und besonders auf Vor- oder Nachteile hingewiesen.Die meisten Neuerungen sind mit 01-01-2006 in Kraft getreten. Mit den oben genannten Verordnungen wurden Bestimmungen aber teilweise bereits für das Steuerjahr 2005 erlassen. Auch auf das In-Kraft-Treten der einzelnen Bestimmungen soll hier verwiesen werden.
Verminderter MwSt.-Satz 10% bei Arbeiten an bestehenden Wohngebäuden ist abgeschafft
Der verminderte MwSt.-Satz von 10% für Arbeiten zur ordentlichen und außerordentlichen Instandhaltung wurde mit 31-12-2005 abgeschafft.Als ordentliche Instandhaltung gelten jene Arbeiten, die zur Erhaltung des Gebäudes oder der Anlagen notwendig sind, keine Verbesserungen der Funktion beinhalten und die Nutzungsdauer des Gebäudes als Ganzes nicht verlängern (Art. 31, Buchstabe a des Ges. 457-1978). Außerordentliche Instandhaltung sind hingegen jene Arbeiten, die als Erneuerungen und Verbesserungen das Gebäude den laufenden Anforderungen anpassen, aber die Zweckbestimmung, die Nutzfläche und das Volumen desselben nicht verändern (Art. 31, Buchstabe b des Ges. 457-1978).
Lange ist in der Fachpresse darüber spekuliert worden, ob die von der EU bis 2010 verlängerte Möglichkeit der Herabsetzung des MwSt.-Satzes vom italienischen Gesetzgeber weiterhin genutzt wird oder nicht. Nachdem in den letzten Jahren der MwSt.-Satz für ordentliche und außerordentliche Instandhaltungen auf 10% herabgesetzt wurde, ist nun ab 01-01-2006 der ordentliche Satz von 20% anzuwenden. Weder Bauwirtschaft noch Hausbesitzer sind darüber glücklich.
Als ordentliche Instandhaltung gelten jene Arbeiten, die zur Erhaltung des Gebäudes oder der Anlagen notwendig sind, keine Verbesserungen der Funktion beinhalten und die Nutzungsdauer des Gebäudes als Ganzes nicht verlängern.
Für bestimmte Güter und Dienstleistungen des täglichen Bedarfs und von besonderer Bedeutung sieht das MwSt.-Gesetz eine Befreiung oder Reduzierung des entsprechenden Satzes auf 10% und in bestimmten Fällen auf 4% vor. Im Bereich des Bauwesens gibt es trotz der hier beschriebenen Einschränkungen einige Möglichkeiten zur Anwendung der reduzierten Sätze. Wichtigstes Element der Unterscheidung ist dabei immer die Art des Gebäudes (Erst- oder Zweitwohnung, Zubehör, Büroeinheit, Geschäft usw.).
Tabelle (A) zeigt eine kurze Zusammenfassung der derzeit anzuwendenden MwSt.-Sätze im Baugewerbe. Die Tabelle kennzeichnet weiters jene Umbauarbeiten, Rohstoff- und Halbfertiggüterkäufe der privaten Gebäudebesitzer, für die der Genuss der Einkommenssteuergutschrift von 41% möglich ist (Ges. 449/1997 und nachfolgende Änderungen).
Wiedergewinnungsarbeiten Absetzbetrag 2006 von 36% auf 41% erhöht
Nicht verzagen - Fachmann fragen.
Sofern Wiedergewinnungsarbeiten im Jahr 2005 begonnen und zu Jahresende noch nicht abgeschlossen waren, ist der erhöhte Absetzbetrag anwendbar – allerdings sind bei den anerkannten Arbeiten auch jene des Vorjahres zu berücksichtigen.
Grundsätzlich ist der Absetzbetrag von 41% nur für physische Personen und Wohnimmobilien anwendbar. Bei Gemeinschaftsanteilen muss der Großteil der Gesamtimmobilie Wohnzwecken dienen. Es muss sich weiters um Restaurierungsarbeiten handeln, die entweder Fortsetzungsarbeiten von Vorjahren sind (der zulässige Höchstbetrag darf noch nicht überschritten sein und die Zahlung muss 2006 erfolgen), oder um Arbeiten, die 2006 begonnen und bezahlt werden (Beendigung der Arbeiten ist nicht Voraussetzung).
Der Absetzbetrag kann bei Steuerpflichtigen, die älter als 75 Jahre sind, in 5 aufeinander folgenden Jahren abgesetzt werden, bei Steuerpflichtigen, die älter als 80 Jahre sind, in 3 Jahren. Diese Bestimmung ist bei Erreichen dieser Altersgrenzen auch auf die noch nicht abgesetzten Teilbeträge anwendbar.
Besteuerung Mieteinnahmen aus Wohngebäuden von Unternehmen und Körperschaften
Bei Unternehmen unterscheidet man zwischen Immobilien im Anlagevermögen und im Umlaufsvermögen: Ein Apfelsafthersteller hält z.B. seine Lagerhalle im Anlagevermögen, während eine Baufirma die von ihr gekauften oder gebauten Einheiten im Umlaufsvermögen hält. Die Immobilien im Anlagevermögen können wiederum entweder betrieblicher Art oder nicht betrieblicher Art sein: Betrieblich sind jene, die zur Ausübung der Tätigkeit genutzt werden (Lagerhalle, Werkstatt, Büro usw.); die nicht betrieblichen Immobilien betreffen im Wesentlichen Wohnungen, für die keine Abschreibung und der Abzug der MwSt. beim Einkauf nicht möglich ist.Die Besteuerung von Einnahmen aus Wohnungsmieten bei Unternehmen und Körperschaften aus solchen nicht betrieblichen Immobilien war steuerlich schon immer ungünstig: Bis zum 31-12-2004 erfolgte die Besteuerung auf der Grundlage der Mieteinnahmen, abzüglich von 15% für pauschale Instandhaltungsspesen. Dabei war es unerheblich, ob Spesen in dieser Höhe tatsächlich vorhanden waren oder nicht. Der so ermittelte Einkommenswert war dann in Bezug zum aufgewerteten Katasterertrag (5%) zu setzen, der höhere der beiden Werte zu versteuern.
Seit 01-01-2005 ist der Abzug der pauschalen Instandhaltungsspesen nicht mehr zulässig, es können nur noch effektiv angefallene und belegte Instandhaltungsspesen bis zur maximalen Grenze von 15% der Mieteinnahmen abgezogen werden. Der Rest blieb unverändert.
Diese Regelung gilt nicht für private Wohnungsvermieter.
Freiwillige Aufwertung von Grundstücken und Beteiligungen von Privaten – Verlängerung bis zum 30-06-2006
Hierbei handelt es sich um die Verlängerung von Bestimmungen bis zum 30-06-2006, die früher schon mehrmals anwendbar waren.Die Aufwertungsmöglichkeit gilt für alle von Privatpersonen (nicht Unternehmen) gehaltenen Grundstücke (Baugrund und Bauerwartungsland) und Beteiligungen. Die Ersatzsteuer auf den Liegenschaftswert nach Aufwertung beträgt 4% für Grundstücke und qualifizierte Beteiligungen und 2% für nicht qualifizierte Beteiligungen (qualifiziert sind Beteiligungen an nicht an Börsen notierten Gesellschaften, wenn mehr als 20% der Stimmrechte oder mehr als 25% des Gesellschaftskapitals gehalten werden).
Die Aufwertung ist sofort steuerlich wirksam und erfolgt auf der Basis einer beeideten Schätzung eines vom Gesetz vorgesehenen Fachmannes: Ingenieur, Architekt, Geometer usw. bei Grundstücken oder Wirtschaftsprüfer und Steuerberater bei Beteiligungen.
Die Aufwertung lohnt sich immer dann, wenn ein bebaubares Grundstück in absehbarer Zeit verkauft werden soll bzw. bei bevorstehender Umwidmung eines Grundstückes in Bauland und beabsichtigtem Verkauf. Durch die sehr billige Aufwertung (4%) sind bis zum aufgewerteten Betrag alle Steuern auf Veräußerungsgewinne abgegolten, lediglich Veräußerungsgewinne über dem Aufwertungsbetrag sind zu versteuern.
Allgemeines
Aufgrund der sehr komplexen Steuermaterie, die bei Immobilien zur Anwendung kommt, ist es in allen Fällen ratsam einen Fachmann (Wirtschaftsprüfer und Steuerberater und Notar) bei zu ziehen um die Situation im Detail zu durchleuchten und eventuelle Sonderbestimmungen ausnutzen zu können. Fast immer handelt es sich bei Immobilien um Operationen mit hohen Beträgen – entsprechend hoch sind auch die diversen gesetzlich vorgesehenen Strafausmaße. Beratung lohnt sich daher immer.Freiwillige Aufwertung des Anlagevermögens von Unternehmen (mit doppelter Buchhaltung)
Ein komplexer und wichtiger Bereich ist die Steuergesetzgebung für Immobilien, denn guter Rat bedeutet hier Geldsparen.
Da sich im Anlagevermögen der Unternehmen auch Immobilien befinden können, soll auch diese Aufwertung hier kurz behandelt werden: Die betrieblich genutzten Immobilien im Anlagevermögen können mit dem jährlichen Abschreibungssatz von 3% abgeschrieben werden. Trotzdem empfiehlt sich die Aufwertung zum Zwecke der höheren Abschreibungsquoten ab 2008 im Regelfall nicht, es sei denn, eine solche Immobilie oder eine nicht betrieblich genutzte Immobilie soll 2008 oder kurz danach veräußert werden. In diesem Fall sind durch die relativ billige Aufwertung (12% oder 6%) alle Steuern auf Veräußerungsgewinne bis zum aufgewerteten Betrag abgegolten.
Freiwillige Aufwertung von Baugrundstücken von Unternehmen
Baugrundstücke, die sowohl zum 31-12-2004 als auch zum 31-12-2005 im Eigentum von Unternehmen standen, können gegen Zahlung einer Ersatzsteuer von 19% auf den tatsächlichen Wert aufgewertet werden. Die Grundstücke dürfen zum 31-12-2005 noch nicht bebaut sein und die bauliche Verwertung muss innerhalb von 5 Jahren ab Aufwertung erfolgen. Die Aufwertung ist sofort steuerlich wirksam.Die Aufwertung selbst und die Zahlung der Ersatzsteuer werden in der Steuererklärung für das Jahr 2005 vorgenommen. Die Zahlung erfolgt in 3 Raten ohne Zinsen, die erste in Höhe von 40% innerhalb dem 20.06.2006, die zweite in Höhe von 35% innerhalb dem 20-06-2007, die dritte in Höhe von 25% innerhalb dem 20-06-2008.
Verlängerung der Dauer für Immobilienleasingverträge
Leasingverträge für Immobilien, die bis zum 03-12-2005 abgeschlossen wurden, sind steuerlich abziehbar, sofern die Leasingdauer mindestens 8 Jahre beträgt. Für die nach dem 04-12-2006 abgeschlossenen Leasingverträge von Immobilien ist die Mindestdauer im Regelfall von 8 auf 15 Jahre verlängert worden.Die Leasingraten können steuerlich nur mehr abgezogen werden, wenn die Leasingvertragsdauer mindestens der Hälfte der Abschreibungsdauer des Immobilienobjektes entspricht (mit einem Minimum von 8 und einem Maximum von 15 Jahren). Im Regelfall beträgt der Abschreibungssatz bei Immobilien 3%, dies entspricht einer Abschreibungsdauer von 34 Jahren, die Hälfte dieser Dauer entspricht 17 Jahren. Durch die vorher genannte Obergrenze muss die Leasingdauer somit 15 Jahre betragen. Da Immobilien bei bestimmten wirtschaftlichen Tätigkeiten andere Abschreibungssätze haben können, ist diese Berechnung branchenspezifisch vorzunehmen.
Übertragung von Immobilien zwischen Privaten zum Katasterwert
Ab 01-01-2006 wird die Besteuerung von Kaufverträgen zwischen Privatpersonen bezüglich Immobilien stark geändert. Die indirekten Steuern (Register-, Kataster- und Hypothekarsteuer) werden nicht mehr auf den tatsächlichen Kaufpreis berechnet, sondern auf den aufgewerteten Katasterwert.Bisher bestand die Tendenz in den Kaufverträgen einen niedrigeren Kaufpreis als den tatsächlichen anzugeben um bei den Übertragungssteuern zu sparen. Dies ist nicht mehr nötig, da sich diese Steuern nun – unabhängig vom Kaufpreis – auf dem Katasterwert berechnen.
Der Katasterwert errechnet sich aus der Multiplikation des um 5% aufgewerteten Katasterertrages mit dem für die Immobilienkategorie zutreffenden Multiplikator. Bei Wohnungen beträgt dieser Multiplikator 110. Die Besteuerung auf der Grundlage des Katasterwertes muss ausdrücklich im notariellen Kaufvertrag verlangt werden. Sollte der Kaufpreis unter dem Katasterwert liegen, kann die Besteuerung auf der Grundlage des niedrigeren Kaufpreises erfolgen, allerdings ist in diesem Fall mit einer Prüfung durch das zuständige Finanzamt zu rechnen.
Mit dieser Bestimmung ist die Verminderung der Honorare der Notare um 20% für solche Kaufverträge verbunden. Ob diese Reduzierung die Aufdeckung der höheren Kaufpreise ausgleicht, ist im Einzelfall zu klären.
Abgeltungssteuer 12,5% bei Veräußerungsgewinnen von Privaten aus Immobilien
Grundsätzlich gilt bei Veräußerungsgewinnen von Privaten aus Immobilien eine Spekulations- bzw. Haltefrist von 5 Jahren: Wer eine Immobilie vor dieser Frist verkauft, muss den Veräußerungsgewinn versteuern, ein nach dieser Haltefrist erzielter Gewinn ist hingegen steuerfrei. Immer ausgenommen von der Haltefrist und somit steuerfrei sind die Veräußerungsgewinne der Erstwohnung und jener Immobilien, die mittels Schenkung oder Erbschaft erworben wurden. Die Veräußerungsgewinne bei Baugrundstücken sind hingegen immer zu versteuern (auch bei Veräußerung nach Ablauf der Haltefrist).
Die Besteuerung der Veräußerungsgewinne erfolgte bisher mit der ordentlichen Besteuerungsmethode, lediglich für Baugrundstücke war auch die gesonderte Methode der Besteuerung möglich. Die ordentliche Methode sieht dabei die Besteuerung im Rahmen der Steuererklärung vor mit Anwendung der normalen progressiven Steuersätze des Veräußerungsjahres. Die gesonderte Methode sieht die Besteuerung mit dem Durchschnittssteuersatz der letzten 2 Jahre vor, mit einem Minimum von 20%.Die neue, ab 01-01-2006 anwendbare Abgeltungssteuer von 12,5% des Veräußerungsgewinnes wird direkt im Kaufvertrag beantragt und vom Notar sofort einbehalten und an das zuständige Steueramt abgeführt.
Da – wie oben aufgezeigt – in Zukunft die tatsächlichen Kaufpreise in den Kaufverträgen verbrieft werden, hat der Gesetzgeber eine niedrigere Steuervariante eingeführt um insgesamt die Besteuerung nicht zu erhöhen.
Bei großen Wertsteigerungen ist trotz der Abschlagssteuer von 12,5% die bis zum 30-06-2006 mögliche Aufwertung (4%) günstiger. Die Schwelle für die eine oder andere Besteuerungsform liegt bei einer Wertsteigerung von ca. 47%: Darunter empfiehlt sich die Abschlagssteuer, darüber die Aufwertung.
Walter Holzner
Wirtschaftsprüfer und Steuerberater
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Baufuchs 2007
