Immobilien und Steuern nach der Sommerverordnung
(decreto Prodi) vom 04-07-2006

Sehr geehrte Damen und Herren,

am 4. Juli 2006 hat die neue Regierung Prodi die Notverordnung Nr. 223/2006 erlassen, welche tiefgreifende Änderungen im Steuerbereich vorsieht. Diese Notverordnung wurde innerhalb der gesetzlich vorgesehenen Frist von 60 Tagen vom Parlament und Senat ratifiziert (Gesetz vom 04-08-2006 Nr. 248 - publiziert im Gesetzesanzeiger am 11-08-06); hierbei wurden einige Bestimmungen der Notverordnung abgeändert und es bleibt abzuwarten wie die in der Zeit vom 04-07-06 bis 11-08-06 bestehenden Unterschiede zu handhaben sind.

Immobilien

a. Vermietung

aa. Vermietung von Wohnungen
Die Vermietung von Wohnungen ist immer MwSt.-frei. Dies gilt auch für die Wohnungen der Bauunternehmer, welche diese errichtet oder darauf Wiedergewinnungsarbeiten durchgeführt haben.
Aufgrund der MwSt.-freien Umsätze können sich in Zukunft Probleme mit dem Vorsteuerabzug und der entsprechenden rückwirkenden Berichtigung ergeben (die bei Liegenschaften 10 Jahre beträgt).
Die Registersteuer für die Vermietung von Wohnungen beträgt unverändert 2%.
Rechnungslegung: Die Rechnung für die Vermietung von Wohneinheiten muss laut Artikel 10,
Absatz 1, Nummer 8, des MwSt.-Gesetzes Nr. 633/1972 MwSt.-frei erfolgen.

ab. Vermietung von gewerblichen Einheiten
Auch die Vermietung von gewerblichen Einheiten ist im Allgemeinen nun MwSt-frei. Hier sind jedoch folgende Ausnahmen vorgesehen:
- Vermietung an Steuerpflichtige, für welche die Vorsteuer (MwSt.) nur zu 25% oder
weniger absetzbar ist;
- Vermietung an Nichtunternehmer (Privatpersonen, Vereine, nicht gewerbliche Körperschaften);
- falls der Vermieter für die MwSt. Optiert hat. Die Option ist im Mietvertrag vorzunehmen. Bei den laufenden Mietverträgen zum 4. Juli 2006 werden die Modalitäten und Fristen für die Option mittels einer Durchführungsverordnung innerhalb 15. September 2006 noch erlassen.
In allen Fällen unterliegt die Vermietung der gewerblichen Einheiten nun jedoch auch der Registersteuer von 1%, auch wenn der Mietzins der MwSt. unterworfen ist. Die Zahlungsmodalitäten der Registersteuer werden mittels der zuvor genannten Durchführungsordnung festgelegt werden.
Rechnungslegung: Die Rechnung für die Vermietung von gewerblichen Einheiten wird, wie in der Vergangenheit, in der Regel mit MwSt. erfolgen. In den wenigen Fällen in denen nicht die MwSt. angewandt wird, muss die Rechnung wie folgt lauten: MwSt.-frei, laut Artikel 10, Absatz 1, Nummer 8, des MwSt.-Gesetzes Nr. 633/1972.

ac. Betriebsverpachtung
Die oben genannten Bestimmungen über die Vermietung von gewerblichen Gebäudeeinheiten ist auch auf die Betriebsverpachtung anwendbar wenn der Marktwert des Gebäudes mehr als 50% des Gesamtwertes des verpachteten Betriebes ausmacht und die Besteuerung nach den neuen Bestimmungen nachteilig für die Steuerpflichtigen ausfällt.
Für die Berechnung der Werte bedarf es noch genauerer Bestimmungen von Seiten des Gesetzgebers.

b. Kauf/Verkauf

ba. Kauf/Verkauf von Wohnungen
Der Verkauf von Wohnungen ist im Allgemeinen MwSt-frei.
Hierbei fällt die Registersteuer an: 3% bei Erstwohnung und 10% (inklusive Hypothekar- und Katastersteuer) in den anderen Fällen.
Erfolgt jedoch der Verkauf innerhalb von 4 Jahren nach Fertigstellung der Arbeiten durch die Baufirma/ Bauträger, welcher das Gebäude errichtet oder darauf Wiedergewinnungsarbeiten durchgeführt hat, kommt weiterhin die MwSt. (4% bei Erstwohnung, 10% für andere Wohnungen, 20% für Wohnungen in Gewerbegebieten und Luxuswohnungen) zur Anwendung.
Für die Registersteuer und die anderen Übertragungsgebühren gilt der Fixbetrag von jeweils Euro 168,00.
Rechnungslegung: Die Rechnung für den Verkauf von Wohneinheiten hat in der Regel MwSt.-frei zu erfolgen: laut Artikel 10, Absatz 1, Nummer 8-bis, des MwSt.-Gesetzes Nr. 633/1972.

bb. Kauf/Verkauf von gewerblichen Einheiten
Der Verkauf von gewerblichen Einheiten unterliegt in folgenden Fällen der MwSt.:
Baufirma/Bauträger, der das Gebäude errichtet oder darauf Wiedergewinnungsarbeiten durchgeführt hat, und innerhalb der Frist von 4 Jahren nach Fertigstellung der Arbeiten verkauft;
Verkauf an Steuerpflichtige, für welche die Vorsteuer nur zu 25% oder weniger absetzbar ist;
Verkauf an Nichtunternehmer (Privatpersonen, Vereine, nicht gewerbliche Körperschaften);
falls der Verkäufer für die MwSt. Optiert hat. Die Option ist im Kaufvertrag vorzunehmen.

Neu ist, dass bei Verkauf der gewerblichen Liegenschaften, auch wenn der MwSt. unterworfen, zusätzliche Übertragungsgebühren von 4% (3% Kataster- und 1% Hypothekargebühr) zu entrichten sind.
Wird die Option nicht ausgeübt und fällt man auch sonst nicht in den Anwendungsbereich der MwSt., gilt die Registersteuer in Höhe von 7%, zuzüglich der Übertragungsgebühren von 3% (insgesamt also 10%).

Rechnungslegung: Die Rechnung für den Verkauf von gewerblichen Einheiten wird, wie in der Vergangenheit, in der Regel mit MwSt. erfolgen. In den wenigen anderen Fällen (ohne MwSt.) wird die Rechnung wie folgt lauten: MwSt.-frei, laut Artikel 10, Absatz 1, Nummer 8-ter, des MwSt.-Gesetzes Nr. 633/1972.

bc. Kauf/Verkauf von Grundstücken
Der Verkauf von Baugrundstücken unterliegt unverändert der MwSt. von 20% (keine zusätzlichen Übertragungsgebühren). Der Verkauf von nicht bebaubaren Grundstücken unterliegt hingegen der Registersteuer von 15%, der Katastergebühr von 2% und in einigen Fällen auch der Hypothekargebühr von 1%.

Die verminderte Registersteuer von 1% für die Übertragung von Baugrundstücken durch Privatpersonen in Zonen mit genehmigtem Durchführungsplan ist mit der Notverordnung abgeschafft wurde. Mit dem Umwandlungsgesetz ist diese Bestimmung beschränkt für jene Grundstücke, die für den konventionierten öffentlichen Wohnbau bestimmt sind, wieder eingeführt worden.

c. Leasing

Beim Erwerb der gewerblichen Einheiten hat die Leasinggesellschaft, zusätzlich zur MwSt. (falls der Verkäufer optiert hat) oder den normalen Registergebühren, die neue Übertragungsgebühr von 4% zu entrichten. Diese Gebühr reduziert sich für alle nach dem 1. Oktober 2006 abgeschlossenen Leasingverträge jedoch auf die Hälfte (2%), weshalb mit dem Abschluss von neuen Leasingverträgen auf jeden Fall abgewartet werden sollte.
Zudem fällt dieselbe Gebühr von 2% im Moment der Ablöse auch auf den Ablösebetrag ("riscatto") an. Ob dabei die Gebühr auf den Betrag des Ablösebetrages oder den Katasterwert oder gar den Marktwert der Leasingnehmer zu entrichten ist, muss noch geklärt werden.

Auch wenn die Leasinggesellschaften in der Regel für die MwSt. optieren werden, ist zusätzlich auf die Leasingraten eine Registersteuer von 1% zu zahlen. Die bezahlte Steuer kann bei der Ablöse mit den verminderten Übertragungsgebühren (2%) verrechnet werden. Sollte die Übertragungsgebühr bei Ablöse aber nur auf den Ablösewert zu berechnen sein, kann die Verrechnung in der Regel nur zu einem geringen Teil erfolgen.

d. Untervergabe von Werkverträgen (subappalto)

Übergang der Steuerschuldnerschaft und der Haftung auf die Baufirma/Bauträger
Für Bauleistungen wird hinsichtlich der MwSt. die Steuerschuldnerschaft auf den Auftraggeber übertragen.
In der Praxis bedeutet dies, dass bei der Untervergabe von Werkverträgen die entsprechenden Leistungen an den Auftraggeber ohne MwSt. zu berechnen sind. Die MwSt. wird also über die Eigenrechnung (sogenanntes "Reverse - charge - Verfahren") durch den Auftraggeber erfasst und abgeführt. Dazu ist die Eigenrechnung vom Auftraggeber sowohl im Register der Eingangsrechungen als auch in jenem der ausgestellten Rechnungen zu erfassen. Die Neuerung tritt erst nach Erhalt der entsprechenden Genehmigung durch die EU-Kommission in Kraft.
Rechnungslegung: Die Rechnung für die erbrachten Leistungen des Subunternehmers wird die Rechnung wie folgt lauten: MwSt.-frei, laut Artikel 17, Absatz 6, des MwSt.-Gesetzes Nr. 633/1972.

Die Auftraggeber haften schließlich auch für die Sozialabgaben und die Quellensteuern der Subunternehmen. Bevor sie die Subunternehmer zahlen, müssen sie sich vergewissern, dass diese die Sozialabgaben und Quellensteuer ordnungsgemäß abgeführt haben. Diese Mitschuldnerschaft zu Lasten des Auftraggebers wurde bereits mit dem Finanzgesetz 2005 für einige Waren eingeführt. So haftet der Käufer gesamtschuldnerisch für die Bezahlung der Mehrwertsteuer beim Erwerb von Autos, Computern, Handys, sowie bei Rindern, Schafen und Schweinen (Lebendtiere und Fleisch).

e. Steuerabsetzbetrag von 41% für Wiedergewinnungsarbeiten und entsprechender MwSt.-Satz

Dder verminderte MwSt-Satz von 10% für Instandhaltungsarbeiten auf Wohngebäuden ist für den Zeitraum vom 1. Oktober 2006 bis zum 31. Dezember 2006 wieder eingeführt worden. Der Satz gilt für die ab dem 1. Oktober 2006 in Rechnung gestellten Leistungen. Wir raten allen Kunden, dafür zu sorgen, dass die Rechnungen im oben genannten Zeitraum ausgestellt werden, unabhängig davon, ob die Arbeiten bereits ausgeführt wurden oder erst nach Jahreswechsel ausgeführt werden.
Gleichzeitig wird, falls der verminderte MwSt.-Satz anwendbar ist, die Höhe des Steuerabsetzbetrages von bisher 41% mit Wirkung ab dem 1. Oktober 2006 auf 36% reduziert.
Sollten die von Ihnen vorgenommenen Bauvorhaben eine Baukonzession der Gemeinde erfordern, kommt in den meisten Fällen der MwSt.-Satz von 10% zur Anwendung. Hierbei wäre es vorteilhaft, die Rechnung noch vor dem 1. Oktober 2006 zu verlangen, um in den Genuss des höheren Steuerabsetzbetrages von 41% zu kommen.
Achtung: für die Inanspruchnahme des Steuerabsetzbetrages sind zusätzlich zu den bereits bestehenden Bestimmungen, seit dem 4. Juli 2006, in der Rechnung auch noch getrennt die entsprechenden Personalkosten für die ausgeführten Leistungen durch den Auftragnehmer anzuführen.

f. zusätzliche Angaben in den Kaufverträgen

Um der Steuerhinterziehung und Steuervermeidung entgegen zu wirken, sind unter anderem folgende Neuerungen eingeführt wurden:
Bei Kaufverträgen von Liegenschaften zwischen Privatpersonen, kann als Bemessungsgrundlage für die Registergebühr der so genannten Einheitswert, der auf der Grundlage des Katasterwertes berechnet wird, angewandt werden, wobei jedoch folgende Angaben aufscheinen müssen:
- Angabe des realen Kaufpreises; im Falle von Falschangaben wird die Registersteuer auf den tatsächlichen Gesamtpreis berechnet, mit einer zusätzlichen Verwaltungsstrafe von 50% der Steuerdifferenz;
- das Honorar des Notars wird hierbei um 30% gekürzt, wobei ist auf den realen Kaufpreis zu berechnen und nicht auf dem Einheitswert.
- eidesstattliche Erklärung, ob man sich bei der Operation eines Immobilienvermittlers bedient hat oder nicht; im gegebenen Fall sind die Steuer- oder MwSt.-Nummer des Immobilienmaklers, die bezahlte Provision und die Zahlungsform derselben anzuführen (diese Angabe ist in sämtlichen Kaufverträgen von Liegenschaften zu machen auch wenn diese nicht nur zwischen Privatpersonen abgeschlossen werden und eventuell der MwSt. unterliegen);
- die Zahlungsmodalitäten des Kaufpreises.
Diese neuen Angabepflichten gelten für die abgeschlossenen Verträge ab dem 6. Juli 2006.

g. Einheitswert bei Immobilienverkäufen

Die Bestimmung wonach der Kaufpreis von Immobilien, welcher höher ist als der Einheitswert, der auf Grundlage des Katasterwertes berechnet wird, von der Finanzverwaltung nicht beanstandet werden kann, wird gestrichen. Demzufolge, kann die Finanzverwaltung beim Verkauf von Immobilien einen höheren Kaufpreis auf Basis des Marktwertes der genannten Güter feststellen. Diese Bestimmung ist bei Kaufverträgen von Liegenschaften zwischen Privatpersonen nicht anwendbar (siehe oben).

h. Verkauf von durch Schenkung erhaltene Liegenschaften

Veräußerungsgewinne, die beim Verkauf von Gebäuden oder landwirtschaftlichen Grundstücken (nicht Baugrundstücke) entstehen, die vorher durch Schenkung erworben wurden, sind nicht mehr steuerfrei. Eine Besteuerung fällt jedoch nicht an, wenn der Schenker die Immobilien vor mehr als 5 Jahren erworben hat.

------------------------------------------------------

Nach all diesen zum Teil stark belastenden Neuerungen sehen wir ängstlich-gespannt dem Finanzgesetz zu Jahresende entgegen.
Dabei soll nach bereits jetzt gemachter Ankündigung die Erbschafts- und Schenkungssteuer für größere Beträge wieder eingeführt werden.

Für zusätzliche Informationen und Klärungen von Detailfragen stehen Ihnen unsere Mitarbeiter nach Terminvereinbarung jederzeit gerne zur Verfügung.