Die Wohnbauförderung

Das Wohnbaugesetz in Südtirol wurde vor kurzem überarbeitet und den neuen Gegebenheiten angepasst. Wir wollen ihnen hier eine Übersicht über die Neuerungen und die Wohnbauförderung generell geben.

Die wichtigsten Neuerungen zur Südtiroler Wohnbauförderung

Mit der Änderung des Wohnbauförderungsgesetzes vom 10.08. 2001sind neue Bestimmungen Kraft getreten. Zur Anwendung gelangen die neuen Kriterien seit 03.10.2001.

Die Annahme von Gesuchen für die konventionierte Wiedergewinnung wurde von der Landesregierung vorübergehend ausgesetzt.

Hier die wichtigsten Neuerungen im einzelnen:

• Es gibt eine neue Einsatzart: Beiträge für Körperschaften, die Wohnungen an Arbeitnehmer vermieten.
• Im Falle von Wiedergewinnungen können bis zu 20% der Kubatur erweitert werden.
• Zusätzlich zur geförderten Wohnung darf eine weitere errichtet werden. Im Falle von Wiedergewinnung darf die Wohnung gleich groß wie die geförderte Wohnung sein, im Falle von Neubau halb so groß.
• Bei der Berechnung der Ansässigkeit wird auch die historische Ansässigkeit berücksichtigt.
• Es genügt, bei verheirateten Gesuchstellern, wenn einer der Ehepartner die allgemeinen Voraussetzungen erfüllt um eine Wohnbauförderung erhalten zu können.
• Wer sich verpflichtet, dauerhaft Geschwister mit Behinderung in seiner Hausgemeinschaft aufzunehmen erhält eine höhere Förderung.
• Die Einkommen minderjähriger Kinder werden bei der Bewertung der wirtschaftlichen Verhältnisse nicht berücksichtigt.
• Für die Erhöhung der Förderung um 5% infolge von Wärmedämmmassnahmen ist der Nachweis der Mehrausgaben nicht mehr erforderlich.
• Bei Wohnungen, die auf gefördertem Bauland errichtet werden, darf ein hypothekarisches Darlehens nicht höher sein als der Konventionalwert der Wohnung belastet werden. Für alle anderen Wohnungen darf das hypothekarische Darlehen das 1,5fache des Konventionalwertes der Wohnung betragen.
• Im Falle von konventionierter Wiedergewinnung kann die Wohnung auch vom Eigentümer besetzt werden oder an die Nachkommen vermietet oder abgetreten werden, wobei das Einkommen nicht berücksichtigt wird. Hat der Eigentümer bereits geeignete Wohnungen muss er sie an Familien vermieten, die die allgemeinen Voraussetzungen für die Zulassung zur Wohnbauförderung haben.
• Nach Ablauf von 20 Jahren kann der Eigentümer einer Wohnung, die auf gefördertem Bauland errichtet worden ist, das Eigentumsrecht übertragen, wenn er der Gemeinde einen Beitrag in Höhe von 10% der gesetzlichen Baukosten entrichtet. Vom 20. bis zum 30. Jahr ab effektiver Besetzung der Wohnung verringert sich der Beitrag jedes Jahr um 1/10. Nach dem 30. Jahr verfällt die von der Grundzuweisung herrührende Sozialbindung.
• Sollte es aus technischen Gründen nicht möglich sein, die einzige Wohnung eines Gesuchstellers mit Behinderung an die Vorschriften über die Beseitigung der architektonischen Hindernisse anzupassen kann ein einmaliger Beitrag für den Kauf einer den Vorschriften entsprechenden Wohnung gewährt werden.

Die wichtigsten Fördermaßnahmen im einzelnen:

1. Gewährung von Beiträgen an das Institut für den sozialen Wohnbau für den Bau, Kauf, und die Sanierung und Anmietung von Mietwohnungen und deren Zuweisung an einkommensschwächere Familien, alte Leute und Menschen mit Behinderung; die Realisierung von geschützten Wohnungen für besonders soziale Kategorien sowie von Wohnheimen für Arbeiter, Studenten, Menschen mit Behinderung und alte Leute.

2. Gewährung von Beihilfen in außergewöhnlichen Fällen, die Sofortmaßnahmen verlangen (Notstandshilfe für Naturkatastrophen und soziale Härtefälle).

3. Gewährung von Darlehen, Zinsbeiträgen für Darlehen, einmaligen oder zehnjährigen Schenkungsbeiträgen für den Kauf, Bau und die Wiedergewinnung von Volkswohnungen für den Grundwohnbedarf.

4. Gewährung von einmaligen Beiträgen an Einzelbewerber oder Gemeinden für die konventionierte Wiedergewinnung, um Mietwohnungen für Familien zur Verfügung zu stellen, welche die allgemeinen Voraussetzungen für die Wohnbauförderung mitbringen. (Die Einreichung von Gesuchen für diese Förderungsart wurde von der Landesregierung vorerst ausgesetzt)

5. Gewährung von Beiträgen für den Erwerb und die primäre wie sekundäre Erschließung von gefördertem Bauland sowie beim Ankauf eines freien Baulandes.

6. Gewährung von monatlichen Beiträgen an einkommensschwache Mieter zur Ergänzung des Mietzinses durch das Institut für den sozialen Wohnbau.

7. Gewährung von einmaligen Beiträgen für die Durchführung von Arbeiten zur Beseitigung von architektonischen Hindernissen, sowie für die Anpassung von Wohnungen an die Erfordernisse von Personen mit Behinderung.

Bau, Kauf, Sanierung der eigengenutzten Wohnung

Die Wohnbauförderung für den Bau, Kauf und Sanierung der eigengenutzten Wohnung besteht:

a) in der Gewährung von Hypothekardarlehen aus dem Rotationsfonds an den Gesuchsteller der ersten Einkommensstufe; die Rückzahlungsbelastung beträgt bei 15 Jahren jährlich 6,5% des genehmigten Darlehens (= Kapitalrückzahlung ohne Zinsen); im Falle von 20 Jahren jährlich 5% des genehmigten Darlehens (bei Gesuchstellern der 1. Einkommensstufe mit 2 Kindern zu Lasten).

Beispiel 1: Ehepaar mit einem Kind zu Lasten erhält als Darlehen 97.000.- € und zahlt dieses in 15 Jahren zurück (jährlich 6466,67.- €).

Höchstbeiträge bei Kauf/Bau oder Sanierung

Laufzeit: 15 Jahre (mit 2 Kindern zu Lasten: 20 Jahre)

Beispiel 2: Ehepaar mit drei Kindern zu Lasten erhält 108.000.-€ und zahlt dieses Darlehen (1. Einkommensstufe) in 20 Jahren zurück (jährlich 5400.-€).

b) In der Gewährung eines Zinsbeitrages auf ein 15jähriges Hypothekendarlehens für die 2. Einkommensstufe – Rückzahlungsbelastung jährlich zwischen 6,5% und 10% des genehmigten Darlehens. Das entspricht der Kapitalbildung und einem Zinssatz zwischen 0,1 und 3%.

c) In der Gewährung zehnjähriger Schenkungsbeiträge für Gesuchsteller, welche die allgemeinen Voraussetzungen für die Wohnbauförderung erfüllen (siehe Tabellen):

d) Anstelle der Darlehen und der 10jährigen Beiträge in der Gewährung eines einmaligen Schenkungsbeitrages (siehe Tabelle – einmaliger Beitrag).

Für die Mehrausgaben, die sich aus der Einhaltung der Bestimmungen des Denkmal- oder Landschaftsschutzes ergeben, wird der Betrag des Darlehens bis zu 25 Prozent erhöht.

Punktebewertung für die Gesuche – Einkommensstufen

Einkommen 2001 (mit Laufzeit vom 01.05.2002 bis 30.04.2003)

Die Freibeträge (mit Wirkung bis zum 30.04.2003)

• Für den Ehegatten 9.000,00 €
• 1. Kind 3.100,00 €
• 2. Kind 3.600,00 €
• 3 Kind und weitere 4.300,00 €

für Alleinerzieher

• 1 Kind 6.000,00 €
• 2. Kind 3.600,00 €
• 3. Kind usw. 4.300,00 €

Höchstausmaß der 10-jährigen Beiträge für den Kauf einer Wohnung

Höchstausmaß der einmaligen Beiträge für den Kauf einer Wohnung bei weniger als 20 Punkten

Höchstausmaß der einmaligen Beiträge für den Kauf einer Wohnung bei mehr als 20 Punkten

Das genaue Ausmaß der Förderung hängt auch von der Fläche der Wohnung und von der Höhe des Kaufpreises ab. Es ist deshalb ratsam, sich diesbezüglich von den Mitarbeitern des technischen Amtes für den geförderten Wohnbau beraten zu lassen.

Zulassungsbedingungen

• Gesuchsteller müssen seit mindestens 5 Jahren den meldeamtlichen Wohnsitz oder den Arbeitsplatz in der Provinz haben.
• Sie dürfen nicht das Eigentum, das Fruchtgenuss- Gebrauchs- oder Wohnungsrecht einer angemessenen und leicht erreichbaren Wohnung (innerhalb 40 km des Wohnortes oder des Arbeitsplatzes) haben, oder ein solches in den letzten 5 Jahren veräußert haben.
• Sie dürfen nicht Mitglied einer Familie sein, die bereits zu einem öffentlichen Beitrag für den Bau, den Kauf oder die Wiedergewinnung einer Wohnung zugelassen worden ist, außer es wird eine neue Familie gegründet.
• Das Einkommen darf die in der Tabelle aufgelisteten Höchstgrenzen nicht überschreiten.
• Ledige müssen mindestens 23 Jahre alt sein.
• Die Gesuchsteller müssen eine dauerhafte selbständige oder unselbständige Arbeitstätigkeit von 2 Jahren nachweisen. In dieser Zeit sind Arbeitsunterbrechungen von maximal 120 Tagen zulässig.
• Wenn für den Bau, Kauf oder die Wiedergewinnung einer Wohnung Bankdarlehen aufgenommen werden, wird die Wohnbauförderung nur dann gewährt, wenn nach Abzug der Ammortisationsrate der Darlehen der Familie des Gesuchstellers noch das Lebensminimum verbleibt.
• Für die Einreichung der Gesuche reicht ein Kaufvorvertrag. Wurde bereits ein Kaufvertrag abgeschlossen muss das Gesuch innerhalb von 6 Monaten nach dessen Registrierung eingereicht werden.

Gefördertes Bauland

Die Finanzierung des Erwerbs und der Erschließung von Flächen für den geförderten Wohnbau erfolgt durch:

Gefördert werden kann der Kauf einer dem freien Wohnbau vorbehaltenen Fläche. oder der Kauf eines Gebäudes, das zuvor eine andere Zweckbestimmung hatte.

Bei der Zuweisung von gefördertem Bauland in den Gemeinden sind 16 Punkte für alle vier Einkommensstufen Voraussetzung.

Geotechnische Sicherungsarbeiten

Bei der Finanzierung der Erschließungsanlagen werden die geotechnischen Sicherungsarbeiten nunmehr mit in die Finanzierung aufgenommen.

Wohnungskauf von Eltern/Verwandten

Wird von Verwandten oder Verschwägerten 1. Grades gekauft, wird ein einmaliger Beitrag in Höhe von 20% des berechneten Darlehens gewährt.

Für mehr Wärmeschutz

(Aufschlag 5%)

Die Förderung kann um 5% erhöht werden, wenn die Mindestanforderungen für den Wärmeschutz um 25% überschritten werden.

Mindestanforderungen und verbesserte Werte:

Dem Gesuch muß eine Erklärung des Gesuchstellers über die Einhaltung der verbesserten Werte und eine Berechnung des Projektanten beigelegt werden.

Punktebewertung

1. Für das Gesamteinkommen der Familie, aufgrund der verschiedenen Einkommensstufen, von 1 bis max. 10 Punkte (siehe Tabelle "Einkommensstufen").

2. Für jedes mit dem Antragsteller zum Zeitpunkt der Vorlage des Gesuches zusammenlebende Familienmitglied, einschließlich des Antragstellers, werden zwei Punkte zuerkannt.

3. Für alleinerziehende Personen, mit zu Lasten lebenden Kindern, werden zwei zusätzliche Punkte zuerkannt.

4. In bezug auf die Ansässigkeit oder die Dauer des Arbeitsplatzes im Lande werden folgende Punkte zuerkannt:
   für die ersten 5 Jahre 1 Punkt
   für weitere zwei Jahre1 Punkt
   Es werden maximal 11 Punkte vergeben.

5. Dem Bewerber, welchem die Zwangsräumung der Wohnung wegen Ablaufs des Mietvertrages ausgesprochen wird, werden drei Punkte zuerkannt, wenn er seit mindestens vier Jahren in der Wohnung lebt.

6. Dasselbe gilt für den Antragsteller, dem die Dienstwohnung widerrufen wird, sofern er seit mindestens 10 Jahren die Dienstwohnung bewohnt hat.

7. Dem Gesuchsteller, der seit mindestens 3 Jahren in einer Wohnung lebt, die:
   für unbewohnbar erklärt wurde, werden 5 Punkte zuerkannt.
   als überfüllt gilt , werden 2 Punkte zuerkannt.
   von mehr als zwei Personen je Zimmer oder zwei oder mehreren Familien jede aus mindestens zwei Personen bestehend, besetzt ist, werden drei Punkte zuerkannt
   von mehr als drei Personen je Zimmer bewohnt wird, werden vier Punkte zuerkannt. Zusätzlich wird für jedes weitere Jahr Aufenthalt in einer unbewohnbaren oder überfüllten Wohnung ein Punkt zuerkannt; es werden maximal fünf Jahre vor der Einreichung des Gesuches angerechnet.

8. Wird das Gesuch innerhalb von drei Jahren ab dem Datum der Eheschließung eingereicht werden fünf Punkte zuerkannt.
   Dem Gesuchsteller, der Versehrter oder Kriegs-, Arbeits-, Dienst- oder Zivilinvalide ist, werden nach Maßgabe der Verminderung der Arbeitsfähigkeit oder der Kategorie der bezogenen Kriegspension folgende Punkte zuerkannt:
   von 34% bis 49% bzw. siebte und achte Kategorie: 2 Punkte
   von 50% bis 74% bzw. fünfte und sechste Kategorie: 3 Punkte
   von 75% bis 83% bzw. dritte und vierte Kategorie: 4 Punkte
   von 84% bis 100% bzw. erste und zweite Kategorie: 5 Punkte
   
   Wenn ein unterhaltsberechtigtes Familienmitglied, das mit dem Bewerber im gemeinsamen Haushalt lebt, Versehrter oder Kriegs-, Arbeits-, Dienst- oder Zivilinvalide ist, werden, ebenfalls laut der Verminderung der Arbeitsfähigkeit oder der Kategorie der bezogenen Kriegspension, folgende Punkte zuerkannt:
   von 34% bis 49% bzw. siebte und achte Kategorie: 1 Punkt
   von 50% bis 100% bzw. erste bis sechste Kategorie: 2 Punkte
   
   Dem Bewerber, der eine Invalidenrente der staatlichen Sozialversichungsanstalt oder als Dienstinvalide eine Rente des Schatzministeriums empfängt, werden vier Punkte zuerkannt; die Punktezahl wird auf fünf erhöht, sofern die zuständige Sanitätskommission zur Feststellung der Zivilinvalidität eine Arbeitsfähigkeitsverminderung von mehr als 83 Prozent festgestellt hat; wenn die Rente von einem unterhaltsberechtigten Familienmitglied, das mit dem Bewerber im gemeinsamen Haushalt lebt, bezogen wird, werden zwei Punkte zuerkannt. Dem Bewerber, der älter als 65 Jahre ist, keine Invalidenrente der staatlichen Sozialversicherungsanstalt bezieht und von der zuständigen Sanitätskommission zur Feststellung der Zivilinvalidität ohne Angabe des Zivilinvaliditätsgrades als Teilinvalide erklärt wurde, werden drei Punkte zuerkannt; diese Punktezahl wird auf fünf erhöht, wenn die Kommission die Vollinvalidität festgestellt hat.

Eigenerklärungen anstelle von Notarietätsakten

Alle Anträge zum Wohnbauförderungsgesetz können mit Eigenerklärungen abgewickelt werden. Das spart Zeit und Kosten. Denn diese Erklärungen ersetzen persönliche Dokumente, aber auch Notarietätsakte.

Wann werden die Beiträge ausbezahlt?

Auszahlung der zinslosen Darlehen

Bei den zinslosen Darlehen erfolgt die Auszahlung aus dem Rotationsfonds (Südtiroler Sparkasse oder Südtiroler Volksbank), wenn folgende Voraussetzungen gegeben sind:

Vorzeitige Auszahlung

Bis zur Erfüllung der genannten Voraussetzungen kann das Darlehen in voller Höhe ausgezahlt werden, wenn eine Bankbürgschaft vorgelegt wird, die den um 30% erhöhten Darlehensbetrag entspricht. Bei Neubau oder Kauf einer in Bau befindlichen Wohnung muss der Rohbau fertiggestellt sein.

Auszahlung der zehnjährigen gleichbleibenden Beiträge

Die zehnjährigen gleichbleibenden Beiträge werden von dem Jahr an gewährt, in dem das Gesuch genehmigt wird. Die Vorschriften und Auflagen sind dabei die gleichen wie bei den Darlehen, mit der Ausnahme, dass keine Einverleibung der Hypothek notwendig ist. Im Gegensatz zum Neubau (als Baufortschritt für die vorzeitige Auszahlung gilt der Rohbau) hat bei der Wiedergewinnung der Bauleiter zu bestätigen, dass wenigstens die Hälfte der geplanten Wiedergewinnungsarbeiten durchgeführt wurden.

Auszahlung der einmaligen Beiträge

Diese Beiträge können gänzlich vorzeitig ausgezahlt werden. Voraussetzung: Der Bauleiter erklärt, dass der Neubau bereits im Rohbau ist oder im Falle der Wiedergewinnung, dass mindestens die Hälfte der geplanten Arbeiten durchgeführt wurden. Die Auflagen bleiben die gleichen, wie bereits beschrieben.

Eine Abänderung der 1. Durchführungsverordnung ist in Ausarbeitung, hier die wichtigsten Änderungen:

Folgende Tätigkeiten werden der Ausübung einer selbständigen oder unselbständigen Arbeitstätigkeit gleichgestellt:

• Militär- und Zivildienst, wenn vorher bereits eine selbständige oder unselbständige Arbeitstätigkeit ausgeübt worden ist
• Der Mutterschafts- Vaterschafts- oder Elternurlaub
• Berufspraktika mit Vergütung
• Eine dauerhafte und koordinierte Mitarbeit
• Die Erziehung der eigenen Kinder, wenn der Ehegatte des Gesuchstellers seit mindestens zwei Jahren eine selbständige oder unselbständige Arbeitstätigkeit ausübt

Mit den Arbeiten für die Wiedergewinnung kann 30 Tage nach Vorlage des Gesuches begonnen werden, wenn man nicht innerhalb dieser Frist aufgefordert wird, einen Lokalaugenschein abzuwarten Spätestens nach 60 Tagen kann man auf jeden Fall mit den Arbeiten beginnen.

Der Freibetrag bei der Bewertung des Vermögens der Eltern wird auf 650.000 € erhöht.

Für Selbständige wird bei der Bewertung des Einkommens auf jeden Fall der für die jeweilige Berufskategorie geltende Kollektivvertrag zugrundegelegt.

Der Eigentümer, der eine konventionierte Wohnung selbst besetzen möchte und über weitere Wohnungen verfügt muss diese zu einem Mietzins vermieten, der nicht höher als der Landesmietzins sein darf.

Der Autor: Arch. Emil Wörndle Amt für Wohnbauförderung email: emil.woerndle@provinz.bz.it