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Bewertungsmethoden und deren Anwendbarkeit

Sachverhalt

Ein Sachverständiger setzt sich mit Begutachtungen, Expertisen und Werberechnungen auseinanderzusetzen.

Bewerten (Synonym Schätzen) heißt, einer Liegenschaft einen Wert zuschreiben. Der ermittelte Wert ist der Kaufpreis, welcher üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr von jedermann zu erzielen wäre. Wenn dieser Jedermann sich nicht einfindet oder nicht gefunden werden kann, kommt kein Geschäft zustande. Um neue Interessenten anzuwerben, muss der angesagte Wert neu ermittelt bzw. herabgesetzt werden.
Bewertungen sind gewöhnlich bei Kauf, Verkauf, Erbschaften, Ehescheidungen, Vermögensaufteilungen, Sicherstellung von Krediten, Besteuerungen, Versicherungsverträgen, Einräumung von Rechten (Leibrenten, Fruchtgenussrecht, Dienstbarkeiten) und Ähnlichem notwendig. Aus dieser Aufzählung ersieht man den umfangreichen Sachbereich, mit dem ein Sachverständiger (Kürzel: SV) sich gegebenenfalls auseinanderzusetzen hat. Wer ist für die Bearbeitung von solchen Begutachtungen, Expertisen und/oder Wertberechnungen zuständig? Grundsätzlich kann dazu gesagt werden: „Jeder, der von der Materie etwas versteht“. Meistens werden damit in eigenen Alben eingetragene SV beauftragt, weil von diesen auf Grund ihrer wissenschaftlichen Ausbildung eine klare Begründung der Ergebnisse zu erwarten ist. Aber genauso könnten, wenn auch eher in Ausnahmefällen, ortskundige und erfahrene Schätzleute, Baufachleute oder Makler beauftragt werden.

Analyse

Nur ein kleiner Teil einer Bewertung, wenn überhaupt, kann mathematisch berechnet, der größere davon muss meistens gutachtlich festgelegt, sprich geschätzt werden. Aber Achtung: „Schätzen ist nicht Messen“, vielmehr liegt deren Schwerpunkt in der schlüssigen Begründung des Ergebnisses. Je nach gegebenem Problemfall bieten sich, neben anderen weniger bedeutungsvollen Vorgangsweisen, drei grundlegende Bewertungsmethoden an, und zwar das Vergleichswert-, das Sachwert- und das Ertragswertverfahren. Alle drei Methoden sind grundsätzlich gleichwertig und jede für sich sollte als Ergebnis den Verkehrswert (Synonym Marktwert) ergeben. Es liegt im Ermessensbereich des SV, welche Methode zur Anwendung kommen soll.

Vergleichswertverfahren

Diese Methode kommt hauptsächlich bei unbebauten (d.h. nicht verbauten) Grundstücken, bei Reihenhäusern oder bei Miteigentumswohnungen zur Anwendung, die ähnliche Strukturen und Ausmaße haben. In den meisten Fällen sind wenige zum Vergleich geeignete Verkäufe zu finden, sei es weil sie entweder zu weit voneinander entfernt sind, weil sie ganz verschiedenartig zusammengesetzt sind oder weil es in der näheren Umgebung keine brauchbaren Verkaufsfälle gibt. Wenn solche Schwierigkeiten auftreten, muß der erfahrene SV in der Lage sein, zwei ortstypische Liegenschaften miteinander vergleichbar zu machen. Wenn die zu wählenden Zu- und/oder Abschläge schwer objektivierbar sind, leidet die Genauigkeit des Ergebnisses.

„Schätzen ist nicht Messen“. Der Schwerpunkt liegt in der schlüssigen Begründung des Ergebnisses. Hauptsächlich drei Bewertungsmethoden Werden in der Praxis angewandt: Vergleichswert-, das Sachwert- und das Ertragswertverfahren.

Info

Bewertungen sind gewöhnlich bei Kauf, Verkauf, Erbschaften, Ehescheidungen, Vermögensaufteilungen, Sicherstellung von Krediten, Besteuerungen, Versicherungsverträgen, Einräumung von Rechten (Leibrenten, Fruchtgenussrecht, Dienstbarkeiten) und Ähnlichem notwendig.

Sachwertverfahren

Man geht dabei von der Überlegung aus, dass der Sachwert der Summe aus Boden- und Gebäudewert entspricht. Die Anwendbarkeit dieses Verfahrens ist vor allem bei Eigengenutzten Gebäuden (Wohn- und Gewerbebauten, Gastbetrieben, Schulen) und bei Dauerkulturen (Obst- und Rebanlagen, Wald) kleineren Ausmaßes gegeben.
Der Bodenwert ist, wie zuvor beschrieben, über das Vergleichswertverfahren unter Zuhilfenahme von Anpassungsafktoren zu ermitteln. Der Wert des bebauten Grundes entspricht also dem Wert des unbebauten Grundes, abgezinst auf die Restnutzungsdauer des auf diesem errichteten Gebäudes. Allenfalls mit dem Boden fest verbundene Anlagen, wie Brunnen, Drainagen, stationäre Beregnungsanlagen, Zäune und Ähnlichem, sind in der Wertermittlung des Bodens einzubeziehen.
Der Gebäudewert errechnet sich auf Grund der normalen Herstellungskosten zum Wertermittlungsstichtag. Dieser Kostenwert ist noch um die technische (Instandhaltung, Baumängel, Bauschäden) und wirtschaftliche (Grundrissgestaltung, Geschosshöhe, Denkmalschutz) Wertminderung zu kürzen.

Ertragswertverfahren

Dieses Verfahren ist in der Bewertungslehre das Um und Auf, weil dessen Resultat in nicht allzu großen Inflationszeiten den plausibelsten, objektivsten, daher gerechtesten Wert darstellt.
Für die Ermittlung des Bodenwertes wird wiederum die wertvergleichende Methode herangezogen. Der Wert der baulichen Anlagen wird als Rentenbarwert in der Weise errechnet, dass der Reinertrag um den Verzinsungsbetrag des Bodenwertes vermindert wird und der auf die Gebäude entfallende Jahresreinertrag mit einem marktgerechten Zinssatz entsprechend der angenommenen Restnutzungsdauer kapitalisiert wird. Der Ertrag sollte nachhaltig erzielbar sein. Dabei versteht man einen Ertrag bei ortsüblicher Nutzung und durchschnittlicher Tüchtigkeit des Eigentümers, Pächters oder Vermieters. Außergewöhnlich niedrige Erträge sind deshalb, der Normalität entsprechend, anzuheben und umgekehrt.
Der größten Schwierigkeit begegnet man im Allgemeinen nicht in der Berechnung der zukünftigen Erträge oder Bewirtschaftungsaufwände, sondern vielmehr in der Annahme eines marktgerechten Kapitalisierungszinsfußes. Bauten mit reichen Ausstattungen und Installationen (Hotels, Restaurants, Labors) haben einen höheren Kapitalisierungsfaktor wegen der teureren Gestehungskosten und der kürzeren Lebensdauer infolge größeren Verschleißes. Analoges gilt für Bauten mit einfachem Ausbau und wenig Installationen. Ein wichtiges Kriterium für die Wahl des Kapitalisierungszinssatzes ist auch das Risiko. Wie im Bankgeschäft gilt der Grundsatz: Geringes Risiko führt zu niedriger, großes Risiko zu hoher Verzinsung.
Renditen aus Kapitalanlagen und Erträge aus Immobilien unterscheiden sich wesentlich. Die Verzinsung des Realvermögens ist frei von inflationären Einflüssen. Deshalb kann die Geldverzinsung nicht direkt mit dem Ertrag einer Liegenschaft verglichen werden. Immobilien weisen im Verhältnis zu Kapitalanlagen meistens eine weitaus geringere Verzinsung auf. Ebenso unterliegen Liegenschaften auch weitaus geringeren Schwankungen als die Zinssätze auf den Kapitalmärkten.
Zu unterscheiden ist auch, ob es sich um den Ertrag einer Liegenschaft oder eines Betriebes handelt. Die Übergänge sind oft voneinander nicht zu trennen (z.B. gastgewerblicher Betrieb).
Aufzupassen ist bei der Annahme von ewig eingehenden Renten, da der Ewigkeitsbegriff in der heute schnelllebigen Zeit seine Wertigkeit verloren hat. Der Ertrag einer Wiese oder eines ungleichaltrigen Waldes kann beispielsweise ohne Risiko von Fehleinschätzungen als eine ewig eingehende Rente betrachtet werden. Ferner ist zu bedenken, dass sich der Vervielfältiger bald nach 80 Jahren und beispielsweise zu 6,0 % jenem einer ewigen Rente nähert. (16,51 bzw. 16,67). Für die Annahme des überaus sensiblen Kapitalisierungszinssatzes werden in vielen Ländern Richtwerte von gesetzlich anerkannten Institutionen herausgegeben. Diese Richtwerte können zwar im Regelfall für die Mehrzahl der Liegenschaften zutreffen, trotzdem sind sie vom SV ausführlich zu begründen.
Besser als viele Worte kann vielleicht folgendes Beispiel sein.

Bewertungsfall: Zweifamilienwohnhaus in Meran, Grundstücksgröße 800 m² , Bodenwert € 500,00 /m2 , Summe Nettowohnfläche 150 m² , Gesamtmiete € 30.000,00 /Jahresrohertrag, Restnutzungsdauer 50 Jahre, Kapitalisierungszinssatz 4,0 %. Solange das Gebäude auf demselben Boden steht, ist für beide der gleiche Zinssatz anzuwenden.

Berechnungsablauf
Jahresrohertrag
30.000
Bewirtschaftungskosten
7.500
Reinertrag
22.500
Verzinsung Bodenwert
16.000
Gebäudeertrag
6.500
Vervielfältiger 21,482 x € 6.500,00 = Gebäudewert
139.633
Bodenwert
400.000
Ertragswert (heute)
539.633

Bei Anwendung eines höheren Zinssatzes von nur 0,5 %, also 4,5 %, (Vervielfältiger 19,762), käme ein um € 50.704,00 geringerer Ertragswert heraus. Je größer also der angewandte Zinsfuß, desto kleiner der daraus resultierende Wert und umgekehrt.

Literaturhinweise:

  • Heimo Kranewitter, 2007, Liegenschaftsbewertung, Verlag Manz
  • Peter Tischler, Vorlesungen 1994/95, UNI Innsbruck
  • Anton Jäger, Vortrag 40. ZT-Tagung, 2011, Kufstein
  • Mario Polelli, Trattato di estimo, 1977, Maggioli

Fachautor

Dr. Franz Schrentewein
Sachverständiger für Begutachtungen
Bozen, Negrellistraße 13 /C
Tel. 338 4897 303
Fax: +39 0471 40 85 54


Artikel von Franz Schrentewein:

Baufuchs 2013