Ansätze internationaler Disziplinen im Immobilienmanagement
Jede Immobilie verfügt je nach Art über einen Lebenszyklus von ca. 40 bis 70 Jahren. Durch gezielte Maßnahmen und Vorkehrungen in den unterschiedlichen Phasen besteht ein enormes Einsparungspotential für den Endnutzer.
Bedingt durch Klimaerwärmung, knapper werdenden Ressourcen, aber auch Megatrends wie Individualisierung, gewinnen Themen wie Nachhaltigkeit, Umweltschutz und alternative Energien zunehmend an Bedeutung. Der Mensch und seine Nutzerzufriedenheit stehen immer mehr im Mittelpunkt.
International anerkannte Disziplinen wie Facility Management (Facility Management bezeichnet die Verwaltung und Bewirtschaftung von Gebäuden, sowie den technischen Anlagen und Einrichtungen) haben diese Tendenzen schon früh erkannt und setzen diese Grundsätze durch interdisziplinäres Wissen in Recht, Technik, Wirtschaft und Ökologie bei Immobilien um.
Ist es möglich, dass diese Ansätze, die grundsätzlich in großen Immobilienbeständen und Konzernen umgesetzt werden, auch im Wohnungsbau in der Euroregion Tirol, die Flächendeckend, durch eine florierende Wirtschaft, einer Großzahl an kleinen und mittleren Unternehmen (KMU), hoher Wertschätzung des Eigenheims und der Heimat charakterisiert ist, Anwendung finden?
Der Lebenszyklus einer Immobilie
In der Arbeitsgruppe zum Thema „District und Facility Management“, die von IDM (IDM Südtirol wurde 2016 gegründet und ist der Wirtschaftsdienstleister Südtirols. IDM steht für Innovation, Development und Marketing) organisiert wird, wurde in Zusammenarbeit mit verschiedenen Interessensvertretern, die folgende Grafik für ein Gebäude erarbeitet. Im Lebenszyklus einer Immobilie können auf der Grundlage unterschiedlich geltenden Geseztestexten, wie „d.lgs.50/2016, Gesetzestext für öffentliche Aufträge, Lieferung und Dienstleistungen, d.lgs 81/2008, einheitlicher Gesetzestext für Sicherheit und Arbeitsschutz und ZGB, Titel 7, Art. 1100 bis 1178, Gemeinschaft im Allgemeinen“, 4 Phasen identifiziert werden.
Der Lebenszyklus einer Immobilie beginnt mit der Idee und dem Projektstart und endet mit dem Abbruch oder einer kompletten Kernsanierung.
Die schematische Darstellung zeigt, dass in den ersten 3 Phasen, die ca. 2 bis 3 Jahre beanspruchen, je nach Immobilienart, eine Nutzung von ca. 50 bis 70 Jahren in der 4. Phase gegenüberstehen. Durch diesen einfachen Vergleich wird klar, dass Entscheidungen in diesen ersten Phasen, wesentliche Auswirkungen auf die Letzte Phase haben und dadurch immenses Einsparungspotential besteht.
Phase 1 Projektentwicklung
Genaue Analysen des Nutzerprofiels, über den gesamten Lebenszyklus, sind die Grundlagen für eine bedarfsorientierte Planung und Umsetzung. Verschiedene Vorbereitungen in dieser Bauphase, können bereits jetzt berücksichtigt werden, um zukünftige Anpassungen, aufgrund von sich ändernden Anforderungen und neuen Technologien, ökonomisch umsetzten zu können.
Der Tipp:
Bereits bei der Erstellung des Konzepts sollen spätere Kosten für Instandhaltung- und Wartung analysiert werden, da diese bei der Entscheidungsfindung für die richtige Lösung helfen.Phase 2 und 3 Planung und Bauphase
In der 2. Phase werden in der Planung und dem Projektmanagement, die definierten Grundlagen aufgearbeitet und in der 3. Phase, der Bauphase, die teilweise parallel verläuft, umgesetzt.
Der Tipp:
Mit den verschiedenen Unternehmen, die das Gebäude bauen ist bereits während der Planungsphase (Vor Übergabe des Auftrages) zu klären, wer später die notwendigen Wartungen und Instandhaltungen verantwortlich ist. Für schnelles Eingreifen bei dringenden Interventionen und für die Vermeidung von hohen Anfahrtskosten ist es wichtig, dass diese in der engeren Umgebung des eigenen Standortes operieren und präsent sind.Auskunft darüber geben Referenzen und der bestehende Kundenstamm.
Phase 4 Immobilienmanagement und Nutzung
In der 4. Phase werden sämtliche Dokumente, wie Pläne, Baukonzessionen, Benutzergenehmigungen, Instandhaltungspläne und weitere Unterlagen, die gesetzlich vorgeschrieben sind und die Immobilie charakterisieren, an das Immobilienmanagement, für eine optimale Nutzung übergeben.
Der Facility Manager, der mit Hilfe seiner Kenntnisse in verschiedenen Bereichen Immobilien managet, ist in allen 4 Phasen des Lebenszyklus einer Immobilie präsent, mit dem Ziel die Grundsätze wie Nutzerzufriedenheit, Nachhaltigkeit und Produktivitätssteigerung zu garantieren.
Ein effizientes und effektives Management der Immobilie ermöglicht eine längere und bessere Nutzung, einen längeren Lebenszyklus und Einsparungen für den Verbraucher.
Grundlage für die Werterhaltung einer Immobilie
Eine Immobilie besteht aus verschiedenen technologischen Komponenten und Anlagen, die unterschiedlichen gesetzlichen Anforderungen unterliegen. Um einen dauerhaften Betrieb der Immobilie und geringe Störungen zu garantieren ist eine fachgemäße Nutzerorientierte Instandhaltung erforderlich.
Während z.B. bei Aufzügen, im Brandschutz oder Heizanlagen, Wartungen gesetzlich vorgeschrieben und geregelt sind, gibt es Anlagen wie z.B. Lüftung, Klima oder Garagentore, wo aus Sicherheitstechnischen Überlegungen oder Hygiene, aber auch wegen einer Verlängerung des Lebenszyklus der Betriebseinheit, eine programmierte Wartung vom Hersteller, auf Grund von Erfahrungswerten, empfohlen wird. Eine Immobilie verfügt zunehmend über komplexe Anlagen und Komponenten, wie z.B. durch Smart Home Systeme, die kompetente Partner mit dem notwendigen Know How und Befähigungen voraussetzen. Diese verfügen über die Kompetenzen, um die verschiedenen Bauteile entsprechend der gesetzlichen Bestimmungen, den Normen und den Anforderungen des Herstellers und vor allem des Nutzers zu pflegen.
Der Tipp
Der Bauherr trägt aus gesetzlicher Sicht die Verantwortung über die Sicherheit seiner Anlagen und den Arbeiten, die im Zuge der Eingriffe erfolgen.Aus diesem Grund ist es wichtig Unternehmen auf die erforderlichen Kompetenzen und Voraussetzungen zu überprüfen. Auskunft geben z.B. der Handelsregisterauszug,
anerkannte Qualitätszertifikate, eine Meisterausbildung oder die Anerkennung als offizieller Servicepartner des Herstellers.
Es ist ratsam im Vorfeld zu klären ob die Instandhaltungs- oder Wartungsarbeiten mit Eigen- oder Fremdpersonal durchgeführt werden und diese über die notwendigen Qualifikationen verfügen.
Fazit
Das Eigenheim ist eine Investition, die hohe Ressourcen und Opfer in Anspruch nimmt und die Zusammenarbeit mit kompetenten und professionellen Partnern voraussetzt, weshalb Ich jedem seiner eigenen Meinung überlasse, ob Ansätze anerkannter Disziplinen wie Facility- oder Real Estate Management, mit zentralen Themen wie Wirtschaftlichkeit, Ökologie, Technik, Nachhaltigkeit und Nutzerzufriedenheit, auch im lokalen Wohnbau angewandt werden können.
Baufuchs 2019
Fachautor
Geom. Alexander Schweigkofler, BA
Präsident von
FACILITY.TIROL
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