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Warum teures Wohnen?

Ein Grund dafür sind in der Provinz Bozen die hohen Bodenwerte (Baugrundstücke) und die damit zusammenhängenden Mieten. Neben vielen anderen Ursachen unterliegen diese vorwiegend dem freien Spiel von Angebot und Nachfrage. Bodenwerte und Mieten sind sehr stark lageabhängig. In guten Lagen mit besseren Infrastrukturen sind sowohl höhere Mieten als auch höhere Bodenwerte anzutreffen. Man kann sagen: Je höher die Miete, desto höher ist der Bodenwert und umgekehrt. Zwischen Miete und Bodenwert bestehen also funktionale Abhängigkeiten. Die Miete setzt sich aus den Erträgen des Bodens und des Gebäudes zusammen. (Siehe Grafik 1).
Die Gebäudeherstellungskosten sind grundsätzlich nicht lageabhängig, sondern sollten überall gleich hoch sein, außer in Bergzonen, wo Entfernungszuschläge berechtigt sind.

Grafik 1: Miete setzt sich aus dem lageabhängigen Boden- und dem lageabhängigen Gebäudeanteil zusammen.
Grafik 1: Miete setzt sich aus dem lageabhängigen Boden- und dem lageabhängigen Gebäudeanteil zusammen.

Bei den in der Folge empirisch gesammelten Daten über Mieten und Bodenwerte werden deshalb nur die städtischen bzw. die städtisch-ländlichen Gebiete stichprobenweise erfasst. Eine absolute Ausnahme bildet Bozen, wo störrische und schwer nachvollziehbare Preise gelten.

Der Tipp

Wohnungen werden nicht billiger, auch deshalb nicht, weil Kürzungen beim Arbeitslohn nicht realisierbar sind.

Der funktionell beeinflusste Zusammenhang zwischen Miete und Bodenwert ergibt sich klar, wenn man das Verhältnis aus Miete zu Bodenwert dem jeweiligen Bodenwert gegenüberstellt. (Siehe Grafik 2).
Daraus folgt, dass die lageabhängigen Mieten und Bodenwerte vom freien Markt beeinflusst werden und infolgedessen Kostensteigerungen mit sich bringen.

Grafik 2: Verhältnis Miete / Bodenwert und Bodenwert.
Grafik 2: Verhältnis Miete / Bodenwert und Bodenwert.

Wie schon erwähnt, sind für die Teuerungen auch folgende Umstände zuständig, die hier nur genannt, aber nicht kommentiert werden sollen:

  • Privater Mietenmarkt kaum vorhanden.
  • Baugrundzuweisungen zu stark politisch gesteuert.
  • Korrelation zwischen Angebot und Nachfrage stimmt nicht mehr.
  • Der Bauindex ist schon seit Jahrzehnten zu klein.
  • Vorübergehende Bauträger als Spekulanten.
  • Die nur zu einem geringen Prozentsatz ausgewiesenen freien Bauzonen unterliegen weiteren Beschränkungen. (Ewige Konventionierung).

Wohnungen werden nicht billiger, auch deshalb nicht, weil Kürzungen beim Arbeiterlohn nicht realisierbar sind.
Die konstant gleichbleibende gerechte Miete, sprich allgemein leistbare Miete von etwa 7,0 € / m² / Monat bleibt deshalb eine Illusion.


Fachautor

Dr. Franz Schrentewein
Sachverständiger für Begutachtungen
Bozen, Negrellistraße 13 /C
Tel. 338 4897 303
Fax: +39 0471 40 85 54

Franz Schrentewein

Artikel von Franz Schrentewein:

Baufuchs 2019