Skip to content

Warum teures Wohnen?

Ein Grund dafür sind in der Provinz Bozen die hohen Bodenwerte (Baugrundstücke) und die damit zusammenhängenden Mieten. Neben vielen anderen Ursachen unterliegen diese vorwiegend dem freien Spiel von Angebot und Nachfrage. Bodenwerte und Mieten sind sehr stark lageabhängig. In guten Lagen mit besseren Infrastrukturen sind sowohl höhere Mieten als auch höhere Bodenwerte anzutreffen. Man kann sagen: Je höher die Miete, desto höher ist der Bodenwert und umgekehrt. Zwischen Miete und Bodenwert bestehen also funktionale Abhängigkeiten. Die Miete setzt sich aus den Erträgen des Bodens und des Gebäudes zusammen. (Siehe Grafik 1).
Die Gebäudeherstellungskosten sind grundsätzlich nicht lageabhängig, sondern sollten überall gleich hoch sein, außer in Bergzonen, wo Entfernungszuschläge berechtigt sind.

Grafik 1: Miete setzt sich aus dem lageabhängigen Boden- und dem lageabhängigen Gebäudeanteil zusammen.
Grafik 1: Miete setzt sich aus dem lageabhängigen Boden- und dem lageabhängigen Gebäudeanteil zusammen.

Bei den in der Folge empirisch gesammelten Daten über Mieten und Bodenwerte werden deshalb nur die städtischen bzw. die städtisch-ländlichen Gebiete stichprobenweise erfasst. Eine absolute Ausnahme bildet Bozen, wo störrische und schwer nachvollziehbare Preise gelten.

Der Tipp

Wohnungen werden nicht billiger, auch deshalb nicht, weil Kürzungen beim Arbeitslohn nicht realisierbar sind.

Der funktionell beeinflusste Zusammenhang zwischen Miete und Bodenwert ergibt sich klar, wenn man das Verhältnis aus Miete zu Bodenwert dem jeweiligen Bodenwert gegenüberstellt. (Siehe Grafik 2).
Daraus folgt, dass die lageabhängigen Mieten und Bodenwerte vom freien Markt beeinflusst werden und infolgedessen Kostensteigerungen mit sich bringen.

Grafik 2: Verhältnis Miete / Bodenwert und Bodenwert.
Grafik 2: Verhältnis Miete / Bodenwert und Bodenwert.

Wie schon erwähnt, sind für die Teuerungen auch folgende Umstände zuständig, die hier nur genannt, aber nicht kommentiert werden sollen:

  • Privater Mietenmarkt kaum vorhanden.
  • Baugrundzuweisungen zu stark politisch gesteuert.
  • Korrelation zwischen Angebot und Nachfrage stimmt nicht mehr.
  • Der Bauindex ist schon seit Jahrzehnten zu klein.
  • Vorübergehende Bauträger als Spekulanten.
  • Die nur zu einem geringen Prozentsatz ausgewiesenen freien Bauzonen unterliegen weiteren Beschränkungen. (Ewige Konventionierung).

Wohnungen werden nicht billiger, auch deshalb nicht, weil Kürzungen beim Arbeiterlohn nicht realisierbar sind.
Die konstant gleichbleibende gerechte Miete, sprich allgemein leistbare Miete von etwa 7,0 € / m² / Monat bleibt deshalb eine Illusion.


Baufuchs 2019


Fachautor

Dr. Franz Schrentewein
Sachverständiger für Begutachtungen
Bozen, Negrellistraße 13 /C
Tel. 338 4897 303
Fax: +39 0471 40 85 54

Franz Schrentewein

Weitere Artikel von Franz Schrentewein:

Wert und Preis deiner Wohnung

Wert und Preis deiner Wohnung

Jeder darf sich jeden Wert vorstellen, während der Preis durch Angebot und Nachfrage zustande kommt. Bei öffentlichen Versteigerungen fußt der Ausrufpreis auf einer subjektiven Wertung, während nach durchgeführter Versteigerung daraus der wahre Marktpreis hervorgeht.

Servitutsrechte

Servitutsrechte

Servitute werden errichtet durch Kauf, Schenkung, Erbschaft, Testament, Gerichtsurteile, aber auch auf Grund von Ersitzungen, wenn die Dienstbarkeit sichtbar war, wie etwa bei oberirdischen Stromleitungen oder von Fahrspuren.

Bewertungsmethoden

Bewertungsmethoden

Bewertungen sind gewöhnlich bei Kauf, Verkauf, Erbschaften, Ehescheidungen, Vermögensaufteilungen, Sicherstellung von Krediten, Besteuerungen, Versicherungsverträgen, Einräumung von Rechten (Leibrenten, Fruchtgenussrecht, Dienstbarkeiten) und Ähnlichem notwendig.

Abbruch

Abbruch

Um ein Altgebäude auf einen besseren Wohnstandard zu bringen, ist es trotz technischer Mängel allgemein kein großes Problem, wohl aber eine Frage des Geldes. Es hat häufig den Anschein, dass Altgebäude billig zu haben sind. Dabei sollte der potentielle Käufer genauestens prüfen, ob nicht ein guter Teil des Kaufpreises noch in das angebotene Gebäude investiert werden muss.

Teures Wohnen

Teures Wohnen

Wohnungen werden nicht billiger, auch deshalb nicht, weil Lohnkürzungen nicht realisierbar sind. Die konstant gleichbleibende gerechte Miete, sprich allgemein leistbare Miete von etwa 7,0 € / m² / Monat bleibt deshalb eine Illusion.


Weitere Artikel aus dem Bereich Planung

10 Punkte

10 Punkte

Ein Hausbau ist der Prüfstein für eine Beziehung schlechthin. Viele Paare unterschätzen die enorme Belastung die ein Bau mit sich bringt. Viele Beziehungen überstehen das gemeinsame Projekt nicht. Obwohl hier keine belastbaren Zahlen vorliegen, ist das Phänomen bei den Finanzierungspartnern, sprich Banken, und auf Planungsseite, beispielsweise Architekten, wohl bekannt.

Auf Vertrauen bauen

Auf Vertrauen bauen
Vom Vorprojekt zum Einreichprojekt zur Ausführungsplanung.

Da ist es endlich, Ihr neues Haus: Sie betreten es durch die Tür, die, na ja, nicht so ganz richtig schließt, genießen die frische Luft, die durch Ihre geschlossenen Fenster zieht, und bewundern das Muster, das der bröckelnde Putz an die Wände zeichnet. Das Gefühl, das sich dann einstellt, ist unbeschreiblich. Es sagt Ihnen: Hätten Sie mal lieber nicht beim Planen gespart...

Bauingenieur

Bauingenieur

Der Traum vom eigenen Haus. Meist verwirklicht man diesen nur einmal im Leben. Gleichzeitig stellt dieses Projekt auch die größte Investition dar, die man tätigt. Sicher ist, dass ein Bauvorhaben den Menschen fordert – oft überfordert es leider auch. Da ist es wichtig, einen fachkundigen und zuverlässigen Partner an seiner Seite zu haben: einen Bauingenieur, dem man vertrauen kann.

Architekt

Architekt
Die Architektin, der Architekt – unsere Begleiter und Berater mit Handschlagqualität. Wie erleben wir den Raum, wie leben wir in unserem Haus, welche Lichtstimmungen geben uns Geborgenheit.

Sie sehen selbst: Ob Neu-, Umbau oder Sanierung, Ein- oder Mehrfamilienhaus, Betriebsgebäude oder Hofstelle, klassische Bauweise oder Fertigteilbau – wenn es um funktionale und nachhaltige Lösungen geht, dann braucht es einen Allrounder: Ihre(n) Südtiroler Architektin oder Architekten.

Ingenieur

Ingenieur

Die meisten von uns bauen einmal im Leben. Es ist die größte Investition, die wir tätigen, das größte Projekt, das es abzuwickeln gilt – eines das uns fordert und oft genug überfordert. Deshalb ist es gut, wenn wir einen fachkundigen, einen loyalen, einen zuverlässigen Partner an unserer Seite haben: den Ingenieur unseres Vertrauens.

Geometer

Geometer
Die Vermessung bildet heute nur mehr einen Teil der vielfältigen Tätigkeit des Geometers

Neben den Architekten und Ingenieuren leistet der Geometer ebenfalls seinen fachkundigen Beitrag bei der Erstellung des Eigenheims. Während er ebenso zur Planung und Bauleitung für bescheidene Bauten befugt ist, kann der Geometer des 21. Jhd. aber dank seiner weitgefächerten Ausbildung mit einer Reihe von weiteren Dienstleistungen beim Bau des Eigenheims dem Bürger nützlich sein

Makler

Makler

Das Gesetzesdekret betrifft nicht generell alle Immobilientransaktionen sondern jene in welchen die verkaufende Partei die vertragsgegenständliche Liegenschaft selbst errichtet oder durch Dritte erbauen lässt. Kaufende Partei ist im Sinne der neuen Bestimmungen eine physische Person welche eine Immobilie erwirbt oder welche sich gegenüber einer Wohnbaugenossenschaft zum Eigentumserwerb verpflichtet.

Maklervereinigung

Maklervereinigung

Die Suche nach einer Wohnung oder einem Grundstück nimmt sehr viel Zeit in Anspruch. Umgekehrt ist es auch für den Eigentümer sehr oft nicht einfach einen geeigneten Mieter oder Käufer zu finden. Ein guter Makler bringt Käufer und Verkäufer, Mieter und Vermieter zusammen und kann beiden Seiten bis zum Vertragsabschluss und auch darüber hinaus kompetent und beratend in allen Fragen zur Seite stehen;

Archatlas

Archatlas

Die Renovierung der eigenen Wohnung oder, mehr noch, der Bau eines neuen Hauses ist die bedeutendste wirtschaftliche Investition einer Familie und zwingt jeden dazu, sich mit der Welt des Bauens auseinanderzusetzen. Die Wahl, was wir wollen und wie wir dies verwirklichen wollen, könnte uns einfach erscheinen. Wir alle wissen sehr gut, worum es sich handelt: Jeder von uns „bewohnt“ bereits ein Haus und wer könnte besser als wir selbst wissen, welche Materialien wir lieben?

3D-Laserscanner

3D-Laserscanner

Das heutige Laserscanning ermöglicht eine schnelle und kostengünstige Vermessung bestehender Gebäude, Bauwerke und deren Einrichtungen in dreidimensionaler Form. Für den Hochbau typische Anwendungsbereiche sind das verformungsgerechte Aufmaß, das Fassadenaufmaß, die Schadens-kartierung und die Gebäudedokumentation z. B. zur Beweissicherung.

Planungswettbewerb für Private

Planungswettbewerb für Private
Villa Terzer, Eppan; Wettbewerbssieger MODUS architects, Foto: Alessandra Chemollo

Planungswettbewerbe für Firmengebäude, Hotels, Mehrfamilienhäuser aber auch Einfamilienhäuser nehmen zu. Dies, weil zunehmend Private an einer Vielfalt von Lösungen für Ihre Bauaufgabe interessiert sind und mit dem Ziel, dass am Ende die qualitativ beste und überzeugendste Lösung für ein besonderes Projekt gefunden wird. Eine Vergabe der Planungsarbeiten mittels eines Wettbewerbs eignet sich dabei für jede Art von Aufgaben, ob Gebäudeplanungen, Landschaftsplanung oder Innenraumgestaltung.

Finanzierung

Finanzierung

Der Bau des Traumhauses soll kein Alptraum werden. Um dieses Unternehmen so reibungslos wie möglich zu bewältigen, ist es wichtig, sich ein klares Bild über die finanziellen Eigenmittel und über mögliche Fremdfinanzierungen zu machen. Die Bank Ihres Vertrauens wird dabei zu einem wichtigen Partner. Kreditverträge müssen genau studiert und kalkuliert werden.

Regionalität und Nachhaltigkeit

Regionalität und Nachhaltigkeit
Wohnhaus außen

Die Realisierung des Wunsches nach einem eigenen Haus mit Garten und Garage hat dazu geführt, dass wir in Südtirol zu den Gegenden mit höchster Eigenheimdichte Europas gehören. Eifrig wurden Wohnbau- und Gewerbezonen ausgewiesen und erst im Nachhinein wird ersichtlich, dass dies nicht nur Auswirkungen auf das Landschaftsbild sondern auch auf die Sozialstruktur und das Zusammenleben der Menschen hat. Nachhaltige Konzepte fehlten vielerorts.

Neubau, Umbau, Anbau

Neubau, Umbau, Anbau
Haus Fill

Architektur ist mehr als nur Bauen: Es ist Baukunst. Neben der reinen Funktionalität spielen nämlich die architektonische Formgebung und Gestaltung, die Wahl der Baumaterialien und nicht zuletzt auch die Farben eine wesentliche Rolle. All dies wirkt sich direkt auf das physische und psychische Wohlbefinden der Bewohner eines Hauses aus.

Weiterbauen

Weiterbauen
Gasthaus zur Krone in Laas

Als das Gasthaus zur Krone nach der Renovierung wieder eröffnet wurde, war die Enttäuschung bei den Laasern groß: Anscheinend war alles beim Alten geblieben, statt einer neuen Einrichtung war wieder die alte Täfelung an den Wänden, die Sessel waren dieselben und der Holzboden war zwar neu, sah aber aus wie der alte. Nur die Theke war ersetzt worden und glänzte in glattem Edelstahl.

Sanieren

Sanieren

Wer heute in Südtirol energetisch sanieren will, muss sich zwischen der Landesförderung und den staatlichen Fördermaßnahmen entscheiden. Die Landesförderung bleibt weiterhin aufrecht und wird vor allem bei niederen Einkommensstufen vorteilhafter als die staatlichen Absetzbeträge sein.

Sanierung

Sanierung
Es wird für 2018 ein neuer Steuerbonus in Höhe von 36 Prozent für die Errichtung und die Pflege von Gärten und Grünanlagen vorgesehen. Die Ausgaben können jährlich pro Wohnungseinheit bis zu 5.000 Euro betragen. Der Bonus steht dem Eigentümer oder dem Mieter bzw. Halter der Wohnung zu und ist auf zehn Jahre aufzuteilen.

Wer an einem bestehenden Gebäude Sanierungsmaßnahmen durchführt, welche eine Energieeinsparung mit sich bringen, hat Anrecht auf einen Steuerabsetzbetrag. Der Steuerabsetzbetrag beläuft sich im Jahr 2018 auf 65 % der getragenen Kosten. Die Begünstigung läuft laut derzeitigen Bestimmungen am 31.12.2018 aus bzw. die Ausgaben ab dem Jahr 2019 fallen dann unter die normalen Wiedergewinnungsarbeiten (Absetzbetrag von 36 Prozent).

Abbruch

Abbruch

Um ein Altgebäude auf einen besseren Wohnstandard zu bringen, ist es trotz technischer Mängel allgemein kein großes Problem, wohl aber eine Frage des Geldes. Es hat häufig den Anschein, dass Altgebäude billig zu haben sind. Dabei sollte der potentielle Käufer genauestens prüfen, ob nicht ein guter Teil des Kaufpreises noch in das angebotene Gebäude investiert werden muss.

Denkmalschutz

Denkmalschutz

Denkmalpflege und Denkmalschutz kümmern sich um den Fortbestand unseres kulturellen Erbes. Mit der Unterschutzstellung eines Gebäudes greift ein spezieller Schutz, der bei Veränderungen immer die Genehmigung des zuständigen Amtes voraussetzt. Der fachmännische Umgang mit der geschützten Materie verlangt nach entsprechender handwerklicher und restauratorischer Erfahrung.

Kunst am Bau

Kunst am Bau

Alle Entscheidungen bei der Auswahl und Positionierung von Kunst am Bau spiegeln unsere gegenwärtige Situation und unseren Kunstsinn wieder. Hier wird Zeitgeschichte produziert, ein Ausdruck der Zeit in die Zukunft gerichtet.

Bauen und Recht

Bauen und Recht

Grundsätzlich besteht auch beim Bauen, egal ob Rohbau, Sanierung, Umbau, Ausbau oder schlüsselfertiges Bauen, immer eine gewisse Gefahr, dass den am Bau beteiligten Personen Fehler unterlaufen oder vertragliche Vereinbarungen nicht eingehalten werden. Eine gute und durchdachte Planung, sowie die Einhaltung einiger allgemeingültiger Regeln bei der Vorbereitung und Abwicklung der Bauarbeiten helfen dabei, das Risiko von Mängeln und Schäden und somit Folgekosten zu minimieren.

Versicherung

Versicherung

Die Risiken eines Hauseigentümers sind von unterschiedlichem Ausmaß: vom Wasser-schaden, Rohrbruch bis zum Feuerschaden können schwere Schäden an Gebäude, Einrichtung, Wertgegenstände, Dokumente etc. entstehen lassen. Ein einziger Brand kann der wirtschaftliche und finanzielle Ruin sein, die Reparatur kann nicht nur die gesamten Ersparnisse aufbrauchen, sondern auch eine Verschuldung nach sich ziehen.

Die Sicherheit auf der Baustelle

Die Sicherheit auf der Baustelle

Anders als die bis in die achtziger Jahre des vergangenen Jahrhunderts angewandten Maßnahmenvorschriften (ein Gerüstbrett muss 4m lang, 20 cm breit und 4 cm dick sein, und im Abstand von 1,80m ein Auflager aufweisen), die schon damals nicht mehr zeitgemäß waren, erließ der Gesetzgeber (zuerst auf europäischer Ebene, dann in Italien) „Schutzzielformulierungen“. Wenn ich erneut das Beispiel des Gerüstbrettes nenne, wird grundsätzlich nicht mehr die Brettqualität festgelegt, sondern es werden Anforderungen angeführt, denen der Gerüstbelag entsprechen muss.

Sicherheit am Bau

Sicherheit am Bau
Gefährliche Arbeiten in Höhe ohne jegliche Absturzsicherung

Zu den Aufgaben des Bauherrn bei der Realisierung eines Bauvorhabens gehört, bereits in der Planung die Einhaltung der allgemeinen Schutzmaßnahmen bezüglich Gesundheitsschutz und Arbeitssicherheit. Außerdem muss er die technische und professionelle Eignung der Unternehmen in Bezug auf die Arbeiten und die getätigten Beitragszahlungen überprüfen.

Klimahaus

Klimahaus
Auch wenn man nur kleinere Instandsetzungsmaßnahmen plant, empfiehlt sich eine gründliche Analyse des baulichen und energetischen Zustands des Hauses. Es lohnt sich, vorausschauend zu planen und Arbeiten, die erst in ein paar Jahren fällig werden, in ein Gesamtkonzept einzubeziehen.

Neben dem energetischen Aspekt sind Wärmeschutz-Maßnahmen aber auch immer eine Investition in eine bessere thermische Behaglichkeit und führen zu einer Wertsteigerung der wärmetechnisch sanierten Gebäude, weil ein energetisch sinnvoll modernisiertes Haus nicht zuletzt einen hohen Wohnkomfort und ein angenehmes Wohnklima bietet.

Immobilienmanagement

Immobilienmanagement

Bedingt durch Klimaerwärmung, knapper werdenden Ressourcen, aber auch Megatrends wie Individualisierung, gewinnen Themen wie Nachhaltigkeit, Umweltschutz und alternative Energien zunehmend an Bedeutung. Der Mensch und seine Nutzerzufriedenheit stehen immer mehr im Mittelpunkt.