Den Traum von den eigenen vier Wänden richtig finanzieren
Für viele Südtiroler ist das „Eigenheim“ ein wichtiges Vorhaben im Leben. Allerdings ist dieses, gerade wenn es um die Finanzierung geht, mit einigen Herausforderungen verbunden. Böse Überraschungen müssen vermieden werden; daher ist eine gründliche Planung das beste Fundament für jeden Bau.
Damit aus dem Traum kein Alptraum wird, soll auch die Finanzierung für den Bau des Eigenheims gut vorbereitet werden. Mit dem Plan vom Architekten ist es nicht getan; geplant werden müssen vor allem Zeit und Geld. Die Vorhersage der Zinsentwicklung ähnelt dem Blick in die Glaskugel – daher ist eine gute Beratung für diese wichtige Investition außerordentlich wichtig.
Wir leben in einer Zeit, in der die Lebenskosten ständig und die Löhne kaum steigen. Zudem steigen junge Menschen durch das Studium immer später ins Berufsleben ein und können daher kaum auf Eigenkapital zurückgreifen. Gerade deshalb ist vor allem die Planung der Finanzierung das Um und Auf einer weitreichenden Entscheidung, wie jene hinsichtlich des Baus eines Eigenheimes.
Finanzierungsplan als Grundlage für das Bauprojekt
Der erste Schritt vom Haustraum zum Traumhaus ist ein realistischer Finanzierungsplan. Durch diesen schätzen und prüfen die angehenden Bauherren, ob ihr Traum in die Wirklichkeit umzusetzen ist. Es ist wichtig, die finanzielle Situation sorgfältig zu prüfen und sicherzustellen, dass die monatlichen Ratenzahlungen leistbar sind. Der Finanzierungsplan schafft einen Überblick – und lässt Zahlen sprechen: Nicht Wunschvorstellungen, beim Hausbau zählen Fakten. Dabei muss man auf gewisse Fragen klar und ehrlich antworten: Wie viel verdiene ich? Wie viel gebe ich aus? Wie viel Eigenkapital habe ich?
Kredite werden heute nicht mehr leichtfertig vergeben: Die Banken prüfen vor allem die Rückzahlungsfähigkeit; daneben wird weiterhin auch die Garantieleistung kontrolliert. Die strenge Prüfung hilft in erster Linie den Kreditnehmern selbst: Der Traum vom Haus soll nicht in der Schuldenfalle und mit der Zwangsversteigerung der Immobilie enden. Die Banken helfen mit kompetenter Beratung, den Finanzierungsplan auszuarbeiten. Sie berücksichtigen dabei alle anfallenden Kosten – und kommen so zu einer sachlichen, realistischen Abschätzung der finanziellen Situation.
Eigenkapital-Quote zwischen 20 und 30 Prozent
Als Faustregel gilt, dass man 20 bis 30 Prozent der zu erwartenden Kosten als Eigenkapital einbringen können sollte. Dass Darlehen für Erstwohnungen bereitgestellt werden, ist die Grundvoraussetzung für den Bau von Eigenheimen. Dieser für das wirtschaftliche und soziale Gefüge wichtige Auftrag ist den Banken bewusst. So entwickeln sie spezielle Angebote für die Finanzierung von Darlehen für Erstwohnungen.
Für die meisten Finanzierungsmodelle gilt die Grundregel, dass die angehenden Bauherren mindestens 20 Prozent der Gesamtkosten mit Eigenmitteln abdecken können. Die Nebenkosten müssen dabei mitberechnet werden. Neben den Kosten für das Grundstück und den Hausbau selbst müssen z.B. auch Steuern sowie Verwaltungs- und Notarspesen berücksichtigt werden. Wenn der Finanzierungsplan zeigt, dass der Kreditnehmer 20 Prozent dieser Kosten mit eigenem Kapital bestreiten kann, finanziert die Bank in der Regel den Rest durch die Bereitstellung eines Kredites.
Außerdem dient das Eigenkapital als Sicherheit für den Hausbauer. Gerät dieser in Zahlungsschwierigkeiten, dann sind die Auswirkungen weniger gravierend, als wenn er eine höhere Summe Eigenkapital in den Hausbau gesteckt hat.
Ganz genaues Abstecken des Zeitplanes
Zu einem guten Plan gehört auch, dass der zeitliche Rahmen abgesteckt wird und sich in realistischen Grenzen, also in einer überschaubaren Zeit, bewegt. Das heißt, Kredite sollten innerhalb von 20 Jahren abgezahlt werden. Laufzeiten über 25 Jahren gewähren die Banken nur in Ausnahmefällen. Im Interesse der Banken und der Kreditnehmer liegt auch eine überschaubare Planung der Kreditraten. Wer seinen Kredit monatlich zurückbezahlt, wird weniger den Überblick über seinen Finanzhaushalt verlieren als jemand, der nur vier- oder zweimal im Jahr einen umso größeren Betrag zurückzahlen muss.
Auch bezüglich der Laufzeiten gilt: Eine realistische Planung ist alles; die Ratenzahlungen müssen abgestimmt sein auf Lebenskosten und Löhne der Kreditnehmer. Die Banken bieten Darlehen mit einer Laufzeit von 20, 25 oder auch 30 Jahren an. Regelmäßige kleine Monatsraten sind leichter zu bewältigen als „große Raten“, die nur zweimal im Jahr anstehen. Eine Faustregel ist, dass die Ratenbelastung nicht mehr als 50 Prozent des Einkommens ausmachen sollte. Auch das „Lebensminimum“ kann als Basis zur Berechnung der Ratenbelastung herangezogen werden.
Individuell richtigen Zinssatz auswählen
Variabler, fixer oder gemischter Zinssatz: Die Höhe der Zinsen ist ein wichtiges Thema, das der Kreditnehmer genau überlegen muss. Auch hier sollte er sich von der Bank genau beraten lassen. Was die „beste“ Lösung ist, muss jeder für sich entscheiden: Wie viel Risiko will ich eingehen? Wie ist die Lage auf den Finanzmärkten? Wie viele Eigenmittel stehen mir zur Verfügung?
Auch hier gilt als bewährte Grundregel, dass die Sicherheit des Kreditnehmers im Vordergrund stehen muss. Dies gilt nicht nur für die privaten Kreditnehmer. Auch die Banken müssen sich zunehmend absichern und bei der Kreditvergabe vorsichtig sein. Die Vernetzung und Komplexität der Finanzsysteme und Märkte erfordert auf allen Seiten eine größere Sorgfalt.
Variabler, fixer und gemischter Zinssatz
- Darlehen mit variablem Zinssatz basieren auf einer drei- bis sechsmonatigen Angleichung an den EURIBOR. Über den EURIBOR-Zinssatz werden im Euro-Raum die Finanzierungen geregelt. Der Kreditnehmer vereinbart mit der Bank kurz vor Unterzeichnung des Kreditantrages einen „Spread". Die Kosten für das Darlehen sowie die Laufzeit werden fixiert. Der Zinssatz wird variabel alle drei Monate zum Stichtag 1.1., 1.4., 1.7. und 1.10. an die Veränderungen des EURIBOR angepasst. Der verhandelte Spread, sprich Aufschlag, bleibt gleich.
- Bei Darlehen mit fixem Zinssatz werden die Raten auf eine bestimmte oder gesamte Laufzeit des Darlehens mit fixer Verzinsung berechnet. Dadurch bleibt der Zinssatz während der vereinbarten Kreditlaufzeit gleich und wird nicht von diversen Schwankungen am Kreditmarkt beeinflusst. Eine vorzeitige Rückzahlung ist bei dieser Variante nur gegen Bezahlung einer Pönale möglich. Jedoch gibt es auch die Möglichkeit einer Neuverhandlung mittels Privaturkunde (ohne Notar) mit der Bank. Dabei können, der Zinssatz (von fix auf variabel), der Spread (Aufschlag) u/o die Laufzeit, verändert werden.
- Die „gemischten“ Darlehen kombinieren variable und fixe Verzinsung. Der Kreditnehmer vereinbart mit der Bank eine Zinsobergrenze. Wenn der EURIBOR-Zinssatz unter dieser Obergrenze liegt, dann zahlt der Kreditnehmer den aktuellen EURIBOR zuzüglich des vereinbarten Spreads (Aufschlag). Wenn der EURIBOR über die vereinbarte Obergrenze steigt, zahlt der Kreditnehmer die vereinbarte Obergrenze zuzüglich des Spreads, aber nicht mehr.
Bei den Darlehen unterscheidet man grundsätzlich zwischen zwei Typen von Darlehen:
- Bodenkreditdarlehen: wenn die Hypothek, sprich das Darlehen, bis zu 80 Prozent des Wertes der Immobilie beträgt;
- Hypothekardarlehen: wenn die Hypothek, sprich das Darlehen, mehr als 80 Prozent des Wertes der Immobilie beträgt.
Für private Darlehensnehmer haben die Banken spezielle Angebote entwickelt. Deshalb ist es wichtig, sich im Vorfeld zu informieren und mehrere Angebote einzuholen. Die Wahl des Zinssatzes, der Laufzeit und Bedingungen für die vorzeitige Rückzahlung des Darlehens, sind dabei wichtige Kriterien.
Auch beim Bauen: Zeit ist Geld
Jeder Bauherr möchte Geld sparen: Dabei wird oft vergessen, dass hier auch eine optimale Zeitplanung hilft. Allein durch eine gute Zeitplanung und Koordinierung können 10 bis 15 Prozent der Kosten eingespart werden. Neben dem Finanzierungsplan ist deshalb ein genau ausgearbeiteter Zeitplan notwendig. Wozu braucht es einen Zeitplan? Einmal ermöglicht er die Übersicht und Kontrolle der Arbeiten, außerdem können dadurch Leerläufe vermieden werden, indem die einzelnen Bauarbeiten und der Einsatz der jeweiligen Handwerker koordiniert werden.
Genossenschaftliches Bauen
Wohnbaugenossenschaften werden von Bürgern gegründet, um sich ein Eigenheim zu errichten, das günstiger ist als auf dem freien Immobilienmarkt. Eine solche Genossenschaft plant, organisiert und führt den Bau im Auftrag der Mitglieder durch – und übergibt ihnen nach der Fertigstellung die Eigentumswohnungen.
Alle Mitglieder sind direkt für die Baukosten wie Projektierung, Bau, Infrastruktur, Versicherungen und Verwaltung verantwortlich. Mitglieder einer Wohnbaugenossenschaft zahlen nur die tatsächlich angefallenen Kosten der Immobilie.
In Südtirol erhalten die Wohnbaugenossenschaften von den Gemeinden in erster Linie gefördertes Bauland zugewiesen. Dabei werden die Genossenschaften bei der Erstellung der Rangordnung gegenüber Einzelgesuchstellern bevorzugt. Die Mitglieder müssen in der jeweiligen Gemeinde ansässig sein oder den Arbeitsplatz dort haben – und eine entsprechende Punktezahl erreichen.
Förderungen für den Wohnbau
Wer sich in Fragen der finanziellen Förderung beraten lassen will, kann mit seinen Unterlagen zum Amt für Wohnbauförderung gehen. Die dortigen Berater sind über den aktuellen Stand der rechtlichen Lage informiert und beraten alle Bauherren gerne.
Amt für Wohnbauförderung
Landhaus 12, Kanonikus-Michael-Gamper-Straße 1
Telefon: +39 0471 41 87 40
Fax: +39 0471 41 87 59
Website: http://www.provinz.bz.it/wohnungsbau/
Fazit: Ohne Eigenkapitalleistung ist heute kaum ein Kredit zu bekommen. Es ist empfehlenswert, nur dann wirklich eine eigene Wohnung zu erwerben, wenn ein Top-Finanzierungsplan erstellt wurde und die Rückzahlungsfähigkeit eingehend geprüft wurde. Liquidität ist wichtiger als Umsatz.
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